Le marché du logement a toujours été un bon indicateur de la force globale de toute économie développée. Représentant environ 15 à 18 % du produit intérieur brut des États-Unis, sa force ou sa faiblesse relative est une pierre de touche pour les investisseurs et les commerçants. Au cours des 50 dernières années, à commencer par le boom de l'après-guerre, le marché a radicalement changé. Entre autres choses, les coûts ont fluctué, les prêts hypothécaires sont devenus plus réglementés, les acheteurs sont devenus plus âgés et les acomptes ont diminué.
Stacker a rassemblé 50 façons dont le marché du logement a changé au cours des 50 dernières années. À l'aide de données provenant de diverses sources, telles que le Pew Research Center, les résultats du recensement américain et des bases de données immobilières comme Zillow, Stacker a exploré certaines des plus grandes différences entre le marché d'aujourd'hui et celui des générations passées.
Poursuivez votre lecture pour découvrir pourquoi l'achat d'une maison est devenu tellement plus difficile et quelles sont les chances que les États-Unis connaissent une autre explosion de la bulle immobilière au cours des prochaines années.
1 / 50 Dans les années 1970, l'acheteur moyen d'une première maison était de 30,6. Aujourd'hui, l'âge moyen est de 32 ans. Le changement d'âge peut sembler marginal, mais il est dû en partie à l'évolution de la situation financière des milléniaux, dont beaucoup ont une dette étudiante colossale.
2 / 50 De nombreux milléniaux n'achètent pas non plus leur première maison en pensant à une famille. En 1985 (les données de la première année sont disponibles), 52 % des primo-accédants étaient mariés. En 2016, seuls 40 % des primo-accédants étaient mariés, ce qui marque une forte baisse du nombre de maisons familiales par rapport aux premières maisons vendues.
3 / 50 Les acheteurs d'une première maison dépensent beaucoup plus aujourd'hui qu'il y a 50 ans, selon une étude réalisée par Zillow. En 1970, le coût moyen d'une première maison était de 87 300 $. En 2017, il était de 190 000 $, soit une augmentation de plus de 100 000 $ (sans tenir compte du coût de l'inflation).
4 / 50 L'augmentation des prix marque également un bond dans le pourcentage de revenus que les primo-accédants dépensent. La même étude de Zillow rapporte qu'en 1970, les primo-accédants dépensaient 1,7 fois leur revenu annuel, soit une moyenne de près de 53 000 $. En 2013, ils dépensaient 2,6 fois leur revenu annuel, qui n'a grimpé qu'à 54 000 $.
5 / 50 Les primo-accédants en 1970 ont loué en moyenne 2,6 ans avant d'acheter leur première maison. En 2013, le même groupe louait en moyenne six ans avant de verser un acompte. Il est possible que le montant massif de la dette étudiante que le premier acheteur moyen supporte (29 000 $) soit à l'origine du retard de l'achat, car il a du mal à mettre de l'ordre dans sa vie financière.
6 / 50 Enfin, les accédants à la propriété représentent aujourd'hui une plus petite part du marché de l'habitation qu'il y a 40 ans. En 1981, la National Association of Realtors a mené sa première enquête sur le profil des acheteurs et des vendeurs de maisons. Selon leurs données, les primo-accédants représentaient 39 % du marché du logement; en 2017, ils ne détenaient qu'une part de 34 %.
7 / 50 De manière générale, les acomptes ont connu une pente descendante au cours des 50 dernières années. En 1989, un primo-acheteur payait en moyenne 10 % tandis qu'un acheteur récurrent payait 23 %. L'acompte le plus bas jamais enregistré pour les premiers acheteurs était de 2 % en 2005 et de 13 % pour les acheteurs réguliers en 2012. En 2016, l'acompte moyen est de 6 % pour les premiers acheteurs et de 13 à 14 % pour les acheteurs réguliers. .
8 / 50 Alors que les acomptes ont diminué, la taille des maisons a augmenté. En 1970, la surface de plancher moyenne d'une maison unifamiliale neuve était de 1 500 pieds carrés. En 2014, ce nombre était passé à 2 657 pieds carrés, offrant aux familles plus de 1 100 pieds carrés de plus pour vivre, travailler et se divertir.
9 / 50 Le Joint Center for Housing Studies de l'Université de Harvard a également constaté que la taille des maisons unifamiliales avait augmenté au cours des dernières années. Les petites maisons unifamiliales (celles de moins de 1 800 pieds carrés) représentaient 37 % des achèvements en 1999 et seulement 21 % des achèvements en 2015. Pendant ce temps, l'achèvement des grandes maisons (celles de plus de 3 000 pieds carrés) a doublé, passant de 17 % en 1999 à 30 % en 2015.
10 / 50 Dans les années 1950 et 1960, la majorité des maisons sur le marché étaient des maisons de départ, en grande partie parce que bon nombre d'entre elles ont été construites avec le soutien de divers programmes de financement gouvernementaux qui ont réduit les coûts. Aujourd'hui, le nombre de maisons de départ sur le marché diminue en moyenne de 17 % chaque année, ce qui ajoute un autre obstacle pour les premiers acheteurs.
11 / 50 Les maisons de départ ne sont pas le seul type de maison qui se construit moins souvent. Entre 2007 et 2006, 8,98 millions de maisons ont été construites, une diminution vertigineuse par rapport aux 15 millions de maisons achevées tous les 10 ans de 1970 à 1990, selon la même étude de Harvard.
12 / 50 Moins de maisons sont construites que jamais auparavant, et il y a aussi moins de maisons sur le marché que les années précédentes. Atteignant un creux record en décembre 2016, seulement 1,65 million de maisons existantes étaient à vendre, selon Harvard. De plus, les stocks ont chuté dans 78 des 100 centres métropolitains les plus importants cette année-là, en baisse de 39 % en moyenne par rapport à 2010 (les données de la première année sont disponibles).
13 / 50 L'un des plus grands événements survenus sur le marché du logement au cours des 50 dernières années a été l'éclatement de la bulle immobilière en 2008. Un boom immobilier, qui a commencé en 2007, a entraîné une augmentation de la spéculation immobilière et des dépenses excessives des clients, alors que les gens commençaient à visiter des maisons. comme quelque chose qui ne ferait qu'augmenter en valeur avec le temps. Lorsque cela s'est avéré faux pour diverses raisons, la bulle a éclaté et la valeur des maisons a partout baissé, tandis que les prix des titres adossés à des hypothèques ont également chuté.
14 / 50 L'un des principaux coupables de l'éclatement de la bulle immobilière était les titres adossés à des créances hypothécaires. Introduits en 1971, il s'agit essentiellement de parts de crédits immobiliers vendus à des investisseurs. Un groupe encore plus important de ces actions peut être regroupé en tranches et en titres de créance garantis. En 2008, et aujourd'hui, ces actions sont tellement divisées et réparties sur l'ensemble du spectre financier qu'un retournement majeur du marché du logement pourrait entraîner l'effondrement de l'économie, selon certains experts financiers. D'un autre côté, alors que le marché du logement est en plein essor, les titres adossés à des créances hypothécaires sont un excellent moyen de gagner de l'argent.
15 / 50 Avant l'effondrement du marché en 2008, il y avait des dizaines de façons pour les familles de financer leur maison. Des prêts à intérêt uniquement aux prêts à remboursement forfaitaire, en passant par les prêts hypothécaires à taux révisable avec un plafond extrêmement élevé. Après le crash, ces options sont devenues extrêmement limitées. Désormais, vous avez le choix entre un prêt à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux révisable qui répond aux normes de « prêt hypothécaire admissible ».
16 / 50 Avant le crash, même ceux qui n'avaient pas un bon crédit avaient des options, telles que des prêts sans papiers. En fait, environ un tiers de tous les prêts en 2006 étaient qualifiés de prêts à faible documentation ou sans documentation : Plus maintenant. Aujourd'hui, tous les prêts sont documentés et il est peu probable que ceux qui ont une mauvaise cote de crédit reçoivent un prêt.
17 / 50 Selon une étude récente de Zillow, 29,3 % des Américains sont aujourd'hui propriétaires de leur logement libre et net, tandis que 71 % des propriétaires ont encore un prêt hypothécaire. Comparez cela à 1960, lorsque 42 % des Américains possédaient leur maison librement et en toute liberté, et à 1990, lorsque 32 % possédaient leur propre maison.
18 / 50 Un deuxième krach immobilier pourrait se profiler à l'horizon, selon de nombreux experts. Les prix des maisons ont augmenté régulièrement depuis le krach de 2008, mais on craint qu'ils aient dépassé un niveau durable. Alors que l'offre a augmenté et que la demande a diminué au cours des deux dernières années, les États-Unis pourraient être au bord d'un effondrement, ou du moins d'un ralentissement spectaculaire qui aurait des effets à long terme sur l'économie.
19 / 50 Selon Pew Research, il y a plus de locataires aujourd'hui qu'à tout autre moment au cours des 50 dernières années. En 1965, 37% des personnes louaient leur logement. En 2006, ce nombre avait chuté à 31,2 %, mais en 2016, il est remonté à 36,6 %. De 2006 à 2016, le nombre de ménages américains a augmenté de 7,6 millions, mais le nombre de propriétaires est resté relativement stable, grâce à l'augmentation spectaculaire du nombre de locataires.
20 / 50 Le nombre de locataires a augmenté dans presque tous les groupes démographiques, mais le plus grand bond a été chez les moins de 35 ans, selon Pew. En 2006, 57 % des adultes de moins de 35 ans louaient leur logement; en 2016, il était de 65 %. Le resserrement de l'économie et l'augmentation des dettes étudiantes pourraient-ils être les principaux responsables de l'attitude détendue des jeunes adultes à l'égard de l'achat ?
21 / 50 Il s'avère que l'une des raisons de l'augmentation du nombre de locataires à long terme pourrait en fait être le montant qu'ils dépensent en loyer dans leurs jeunes années. Les jeunes adultes dépensent en moyenne 93 000 $ en loyer lorsqu'ils atteignent l'âge de 30 ans, soit 45 % de leur revenu. En comparaison, les baby-boomers ne consacraient que 36 % de leurs revenus à l'âge de 30 ans au loyer, et en 1960, seuls 24 % des locataires étaient même surchargés de dépenses, consacrant plus de 30 % de leurs revenus au loyer.
22 / 50 En 1970, la valeur médiane des maisons était de 17 000 $; le loyer médian était de 108 $ et le revenu médian du ménage était de 8 734 $. De nombreux Américains avaient le luxe de décider de louer ou d'acheter pendant cette période. En 2010, la valeur médiane de la maison était de 221 800 $; le loyer médian était de 901 $ et le revenu médian du ménage était de 49 445 $. Alors que la valeur des maisons et les loyers ont augmenté, les revenus n'ont pas augmenté, ce qui rend l'achat beaucoup plus difficile.
23 / 50 En 1995, seulement 2% des acheteurs potentiels utilisaient Internet dans leur recherche de maison, selon House Wire. En 2005, ce chiffre avait grimpé à 75 %, et aujourd'hui, 90 % des acheteurs potentiels consultent Internet lorsqu'ils recherchent la maison idéale. Même avec la dépendance accrue à Internet pour trouver la bonne maison, presque tous les acheteurs concluent toujours l'affaire par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
24 / 50 Tant que les gens auront besoin d'un logement, le marché du logement existera sous une forme ou une autre. Mais les types de maisons que les gens achètent (ou louent) ont radicalement changé au fil des ans. Prenons, par exemple, les maisons nouvellement construites. En 1995, il y avait 667 000 logements nouvellement construits qui se sont vendus. En 2005, ce nombre a culminé à 1 283 000, et en 2017, il est redescendu à 614 000.
25 / 50 Le nombre de maisons existantes vendues chaque année a également beaucoup fluctué. En 2005, il y avait 7,08 millions de maisons existantes vendues. En 2008, ce nombre était tombé à 4,12 millions, et en 2018, il était prévu que 5,5 millions de maisons existantes se vendraient.
26 / 50 La construction de complexes d'appartements a atteint un sommet en 20 ans, selon Yardi Matrix. En 1997, 200 613 unités ont été achevées, tandis qu'en 2017, 346 310 nouvelles unités ont été ajoutées au marché. Afin de répondre à la demande croissante, on estime que 4,6 millions de nouveaux appartements devront être construits d'ici 2030.
27 / 50 Les maisons préfabriquées, ou maisons mobiles, ont été considérées comme une solution majeure au manque de logements abordables dans ce pays. Aujourd'hui, près de 22 millions de personnes vivent dans des maisons préfabriquées. En 1970, seulement environ 1,184 million de personnes vivaient dans ces types de maisons.
28 / 50 À mesure que la demande de maisons préfabriquées a augmenté, en grande partie en raison du coût global du logement, le nombre de sociétés et d'usines fabriquant des maisons mobiles a diminué. En 1990, 100 sociétés fabriquaient des maisons dans 250 usines différentes. Aujourd'hui, seules 45 entreprises et 123 usines font le travail.
29 / 50 Seulement 8 % des logements nouvellement construits étaient des copropriétés en 2016, pour un total de 29 000 unités. Selon le Joint Center for Housing Studies, cela représente moins d'un cinquième du nombre de copropriétés construites en 2006 et moins que n'importe quelle année remontant à 1974. Bien qu'il y ait un plus petit nombre de maisons unifamiliales en cours d'achèvement, elles' ne sont pas remplacés par des condos appartenant à des résidents, mais par des immeubles d'appartements remplis de locataires.
30 / 50 Comme les milléniaux sont actuellement la plus grande génération d'adultes, il n'est pas surprenant que ce soient eux qui achètent la plupart des maisons :environ 32 %. En comparaison, la génération X achetait 27 % des maisons en 2015; les baby-boomers plus jeunes et plus âgés ont acheté respectivement 15 % et 16 % des maisons, et la génération silencieuse (âgée de 69 à 89 ans) n'a acheté que 10 % des maisons.
31 / 50 Près de 1,5 million de personnes âgées vivent dans des maisons de soins infirmiers, un bond important par rapport aux 793 000 personnes vivant dans des maisons de soins infirmiers en 1970. En 2014, il y avait 16 100 maisons de soins infirmiers à travers le pays, contre 15 300 ouvertes en 1970. Le nombre de lits dans ces Le nombre d'établissements est passé de 879 000 à 1,6 million, ce qui indique peut-être que de nombreuses personnes âgées considèrent qu'il s'agit d'un logement viable pour leurs années d'or.
32 / 50 Avant 1985, l'aide à la vie autonome n'existait pas vraiment. Il y avait des maisons de retraite pour ceux qui avaient des problèmes de santé et des maisons philanthropiques pour les personnes âgées en situation de précarité financière, mais les maisons de retraite pour la plupart des personnes âgées en bonne santé et riches n'existaient pas de la même manière qu'aujourd'hui. La disparition de Medicare et de Medicaid a été à l'origine de ces maisons, qui abritent aujourd'hui environ 1 million de personnes âgées.
33 / 50 Entre 2010 et 2040, on estime que la population âgée du pays augmentera de 90 %, ce qui signifie que cette population âgée aura un impact majeur sur le marché du logement. Environ 40% des investisseurs pensent que le secteur indépendant connaîtra la plus forte croissance, selon une récente analyse réalisée par la société immobilière CBRE. Les personnes âgées sont susceptibles de louer leur logement, principalement dans des quartiers actifs, attrayants et propices à la marche, au lieu d'emménager dans une maison de retraite ou une résidence-services.
34 / 50 Dans les années 50 et 60, des milliers de Blancs ont quitté les grandes villes du pays, se dirigeant vers les banlieues où ils pouvaient continuer à vivre séparés des minorités qui s'installaient dans des villes et des villages autrefois ségrégués. Finalement, il y a eu un exode massif - impliquant des personnes de toutes les races - vers les banlieues, et en 2010, plus de la moitié de la population américaine vivait en banlieue.
35 / 50 Au tournant du millénaire, des millions de jeunes adultes sont retournés dans les grandes villes. Désireux d'embrasser l'énergie, la diversité et l'authenticité qu'offrent de nombreuses grandes villes, ces millénaires ont inversé les générations de fuite blanche et urbaine avant eux.
36 / 50 De nombreuses grandes villes, comme New York, Chicago et Houston, ont connu une croissance plus rapide que leurs banlieues environnantes de 2000 à 2015. Mais ensuite, les banlieues ont dépassé leurs villes dans les deux tiers des plus grandes régions métropolitaines des États-Unis au cours des deux années suivantes, selon au New York Times.
37 / 50 Alors que de nombreuses banlieues sont aujourd'hui assez mélangées dans les races et les ethnies qu'elles abritent, il n'en a pas toujours été ainsi. De 1934 à 1968, la Federal Housing Administration a explicitement refusé de soutenir les prêts aux Noirs et même à ceux qui vivaient à proximité des Noirs. Cette politique rendait incroyablement difficile pour les Noirs d'être propriétaires de leur propre maison il y a 50 ans et les éloignait des banlieues et des quartiers blancs, ce qui amplifiait les effets de la ségrégation.
38 / 50 Autre politique inconstitutionnelle, la redlining était un système d'élévation et d'évaluation des quartiers qui déduisait des points pour les zones plus anciennes et plus délabrées, ainsi que pour les zones où vivaient des personnes de couleur. Bien qu'elle ne soit plus pratiquée aujourd'hui comme il y a 50 ans, les effets de la politique se font encore sentir, affectant le marché du logement et les opportunités de propriété des personnes de couleur de manière très dramatique.
39 / 50 La Grande Récession a changé beaucoup de choses sur le marché du logement, en particulier en ce qui concerne l'accession à la propriété des Afro-Américains. L'accession à la propriété est directement liée à l'accumulation de richesses, et les politiques discriminatoires et racistes ont rendu difficile pour les Afro-Américains de posséder des maisons pendant des décennies. Après le coup de la récession, les populations noires ont subi un autre revers, voyant la valeur nette du logement baisser de 28 %. Cela a forcé de nombreuses familles noires à retourner à la location, ne faisant que renforcer la fracture raciale en matière de richesse.
40 / 50 Alors que les comtés urbains et suburbains ont fait des allers-retours pour être l'endroit le plus agréable où vivre au cours des 50 dernières années, les comtés ruraux restent presque complètement inchangés. En 2000, 45 millions de personnes vivaient dans des comtés ruraux. En 2016, ce nombre n'était passé qu'à 46 millions, soit une variation de 3 %.
41 / 50 L'une des dernières tendances du marché du logement est tout le battage médiatique entourant les micro-appartements et les maisons. Et tandis que certains ont choisi de vivre dans ces types de logements, en particulier ceux dans les villes où les loyers montent en flèche, les deux tiers des personnes déclarent toujours qu'ils préféreraient vivre dans des maisons unifamiliales de banlieue. La seule chose qui les arrête ? Coûts prohibitifs.
42 / 50 Alors que certaines personnes vivent parfaitement bien dans 300 pieds carrés tant qu'elles peuvent vivre seules, d'autres préfèrent louer leur espace supplémentaire à des étrangers afin de gagner de l'argent sur le loyer. Airbnb a été officiellement lancé en 2008, reliant ceux qui ont besoin de locations à court terme à ceux qui ont de l'espace supplémentaire. L'entreprise a connu un tel succès qu'elle a été chargée d'augmenter les tarifs de location et les prix des logements, et de nombreuses villes ont commencé à imposer des restrictions sur la façon dont les locations Airbnb peuvent fonctionner dans leurs juridictions.
43 / 50 Le nombre d'Américains qui possèdent une résidence secondaire semble être à la hausse. En 2018, 6,02 % des 30-49 ans possédaient une résidence secondaire, tandis que 4,68 % des 18-29 ans et 4,13 % des 50-64 ans possédaient une résidence secondaire. En 1989, seuls 5 % des Américains, tous âges confondus, possédaient une résidence secondaire.
44 / 50 L'une des raisons pour lesquelles les prix des logements n'ont cessé d'augmenter est que la main-d'œuvre nécessaire pour achever ces maisons est devenue de plus en plus chère. En 2015, l'industrie de la construction comptait 7,2 millions de travailleurs, soit une baisse de 20 % par rapport à 2007. Le chômage a également baissé dans l'industrie, passant de 13,9 % à 6,3 %, selon le Joint Center for Labour Studies de Harvard. Ce changement indique une pénurie de main-d'œuvre, ce qui, bien que bon pour les travailleurs de la construction, n'est pas un bon signe pour ceux qui cherchent à construire.
45 / 50 La main-d'œuvre n'est pas le seul facteur externe qui fait grimper les coûts de la maison. Les terrains, le bois et les frais (comme les permis de construire et les frais de raccordement à l'eau) sont devenus de plus en plus chers au cours des 50 dernières années. L'Association nationale des constructeurs d'habitations estime désormais que 61,8 % du prix de vente sont consacrés aux coûts de construction, contre 54,8 % en 1998.
46 / 50 En 2018, les Américains étaient sur le point de dépenser 340 milliards de dollars pour moderniser leurs maisons. Cela a marqué la meilleure année pour les rénovations domiciliaires au cours de la dernière décennie. Alors que les déménagements et les nouvelles constructions deviennent de plus en plus prohibitifs, il semble que de nombreux Américains essaient de trouver de nouvelles façons de se débrouiller avec ce qu'ils ont déjà.
47 / 50 Bien que moins quantifiables que la plupart des autres éléments de cette liste, de nombreux propriétaires et propriétaires potentiels déclarent ressentir des nerfs persistants en raison de la crise du logement. Il y a cinquante ans, l'achat d'une maison était plutôt perçu comme une chose sûre, un excellent investissement pour l'avenir. Après que 10 millions de personnes dans tout le pays ont perdu leur maison en raison d'une saisie pendant la crise (et que les États-Unis ont enregistré une perte de valeur nette collective de 16 000 milliards de dollars parmi les propriétaires), posséder une maison est devenu un pari.
48 / 50 Un autre effet durable du krach immobilier ? Les évaluateurs et les prêteurs ne peuvent plus communiquer directement. Avant le crash, les prêteurs pouvaient discuter avec les évaluateurs de leurs attentes concernant l'évaluation d'une maison, qu'ils correspondraient ensuite à la hausse des prix. Aujourd'hui, plusieurs réglementations sont en place pour empêcher ce type de communication, dans le but d'empêcher la formation d'une autre bulle.
49 / 50 En 2017, environ 553 742 personnes étaient sans abri chaque nuit. Les endroits avec les populations de sans-abri les plus élevées étaient les grands centres urbains comme New York, Los Angeles et Chicago, où l'augmentation des loyers coûtait beaucoup d'une maison. Depuis son apparition dans les années 1980, la crise des sans-abri n'a fait que s'aggraver.
50 / 50 C'est un bon moment pour posséder une maison, et un moment terrible pour essayer d'en acheter une. Les États-Unis sont certainement confrontés à une crise du logement abordable, et si les choses continuent à leur rythme actuel, le marché du logement pourrait rester limité au cours des prochaines années.
