Réaliser une évaluation de la maison n'est pas aussi compliqué qu'il n'y paraît. Il n'y a peut-être pas de calculateur d'évaluation de maison éprouvé, mais il existe un processus de base sur lequel vous pouvez généralement compter. Voici une liste de contrôle de base pour l'évaluation d'une maison pour vous aider à comprendre à quoi vous attendre pendant le processus :
Ordre bancaire : Généralement, la banque où vous obtenez votre prêt commencera le processus d'évaluation avec une commande. Il est important de noter que le prêteur ou la banque n'a pas son mot à dire sur l'identité de l'évaluateur et ne peut pas les contacter tant que le processus n'est pas terminé. Ce règlement a été mis en place pour garantir que le processus reste libre de toute influence extérieure.
Évaluation de la propriété : Une fois qu'une institution financière a ordonné l'évaluation d'une propriété donnée, le processus proprement dit commence par une visite à domicile, un peu comme une inspection de la maison. L'évaluateur inspectera l'ensemble de la propriété et notera l'état de la maison et du quartier environnant.
Propriétés comparables : Une fois que l'évaluateur a visité la maison, il extraira ensuite des données du MLS et des dossiers publics sur des propriétés comparables dans la région. Les évaluateurs rechercheront des informations sur le prix de vente de maisons similaires et les utiliseront pour déterminer la valeur de la propriété. Les évaluateurs recherchent plusieurs facteurs lorsqu'ils comparent des propriétés, tels que l'emplacement, les améliorations intérieures, la proximité des services, l'attrait extérieur et la taille de la propriété.
Rapport d'évaluation : La dernière étape du processus est généralement celle de la publication du rapport d'évaluation. Il contiendra des informations sur les raisons pour lesquelles la propriété a été évaluée à un prix donné et sur les propriétés qui ont été utilisées comme propriétés comparables. Le rapport doit également contenir une description de la propriété à portée de main et des informations sur le marché immobilier dans la région.
Ces étapes doivent être utilisées comme un aperçu général lors de la préparation du processus d'évaluation de la maison. Bien qu'elles fournissent une bonne base sur ce à quoi s'attendre, les évaluations peuvent varier en fonction de la situation actuelle. Les évaluateurs peuvent considérer différentes informations ou utiliser différentes approches. En tant qu'investisseur immobilier, c'est une bonne idée de vous familiariser avec les différents facteurs pris en considération et quand ils sont le mieux utilisés.
L'approche de comparaison des ventes consiste à comparer des maisons similaires vendues ou louées dans une zone donnée. Cette approche est précieuse pour les investisseurs qui cherchent à prédire les tendances des marchés émergents dans leur région ou à se faire une meilleure idée des propriétés en général. Il s'agit souvent du processus d'évaluation le plus couramment utilisé pour évaluer la valeur d'une propriété en raison de ses directives claires et de sa cohérence globale.
Il est important de garder à l'esprit que cette approche fournit des estimations plus larges par rapport aux évaluations individuelles. Les évaluations de comparaison des ventes ne tiennent pas compte des caractéristiques uniques d'une propriété donnée et peuvent être considérées davantage comme des lignes directrices générales pour une zone donnée. Cette forme d'évaluation de la propriété convient le mieux aux investisseurs qui recherchent une opinion de base sur la valeur d'une propriété.
L'approche des revenus pour les évaluations est souvent la plus utile pour les investisseurs immobiliers commerciaux, car elle donne une idée claire de la marge bénéficiaire potentielle lors de l'examen d'une propriété donnée. Cette méthode examinera le revenu potentiel d'une propriété par rapport au coût d'investissement initial. Étant donné que l'approche fondée sur le revenu compare les deux coûts, elle peut être utile lorsque vous envisagez d'investir ou non.
Cela fonctionne en déterminant d'abord le taux de capitalisation, qui est tiré de l'examen du revenu annuel projeté divisé par la valeur actuelle d'une propriété. Par exemple, si un espace de vente au détail coûte 100 000 $ à l'achat et que le revenu locatif mensuel prévu est de 5 000 $, le taux de capitalisation annuel ressemblera à ceci :
30 000 (2 500 $ x 12 mois) ÷ 100 000 $ =0,3 ou 30 %
Ce qui précède est un exemple simplifié de la formule d'évaluation de l'approche des revenus et ne tient pas compte des taux d'intérêt ni de l'appréciation/dépréciation au fil du temps. Cependant, il fournit un bon aperçu des types de chiffres que vous pouvez attendre de l'approche du revenu. Les investisseurs devraient utiliser ce modèle lorsqu'ils considèrent le revenu potentiel d'une propriété par rapport à l'investissement initial.
En utilisant cette approche, les évaluateurs combineront la valeur du terrain et la valeur dépréciée de toute amélioration. Cette approche suit la règle selon laquelle une propriété ne vaudra que ce pour quoi elle peut être utilisée. Les évaluateurs considèrent souvent la meilleure utilisation du terrain, en s'appuyant sur les informations sur la zone pour déterminer à quoi l'espace serait le mieux utilisé.
L'approche du coût est le plus souvent intégrée par les investisseurs qui cherchent à acheter des terrains vacants, car elle examine les facteurs de marché existants pour déterminer comment une propriété pourrait être utilisée au mieux. Par exemple, si vous envisagez d'acheter un terrain au milieu d'une zone immobilière commerciale, il est peu probable que le terrain fasse un bon espace pour construire une maison. L'approche des coûts prendra en compte le zonage de la propriété pour déterminer si votre plan pour la zone se traduira ou non par un investissement commercial réussi.
Bien que les évaluations de maisons puissent être extrêmement utiles pour comprendre la valeur d'une propriété, dans certains cas, elles peuvent manquer la cible. Les évaluateurs sont souvent fiables, cependant, il peut y avoir des cas où vous rencontrez une évaluation que vous jugez trop faible ou inexacte. Dans ces cas, voici les meilleurs conseils d'évaluation de la maison que j'ai trouvés les plus utiles :
Une chose que vous pouvez faire avant même que votre propriété ne soit évaluée est de demander si l'évaluateur est local. En tant qu'investisseur immobilier, vous connaissez déjà l'importance d'avoir une solide compréhension locale, et trouver un évaluateur n'est pas différent. Ceux qui ont de l'expérience dans votre secteur de marché peuvent être en mesure de fournir des estimations plus concrètes la première fois. Bien que la demande d'évaluateurs spécifiques ne soit pas autorisée, vous pouvez essayer de demander un évaluateur à proximité ou dans votre région.
Préparez-vous pour une évaluation comme vous le feriez pour une journée portes ouvertes. Pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à évaluer des immeubles de placement existants, sachez que vous n'obtenez qu'une seule première impression avec votre évaluateur, tout comme vous le feriez avec des acheteurs potentiels. En éliminant tout encombrement et en donnant un coup de pouce à votre attrait extérieur, vous pouvez vous assurer de faire bonne impression dès la première fois.
Comprendre les propriétés comparables dans votre région qui ont été vendues récemment. Si vous connaissez une maison qui s'est récemment vendue sous sa valeur marchande en raison de circonstances malheureuses ou d'un intérieur mal conçu, soyez prêt avec les informations appropriées. Lorsqu'ils comparent la valeur d'une maison à des propriétés récemment vendues, les évaluateurs n'ont souvent accès qu'aux données disponibles sur le MLS, ce qui signifie qu'ils peuvent travailler sur des informations plus limitées.
Si vous vous retrouvez à recevoir une évaluation de propriété faible, la première chose que vous pouvez faire après avoir reçu une évaluation de maison faible ou mauvaise est d'écrire votre raisonnement. Cela semble simple, mais il est essentiel de vous assurer que vous disposez d'un plan de match solide pour contester la valeur d'expertise. Assurez-vous d'organiser vos points de manière logique, afin de vous assurer d'avoir une idée claire de ce qui doit être dit.
Soyez précis sur ce qui doit changer. Selon le domaine et le type d'évaluation que vous avez reçu, vous recevrez un rapport écrit avec celui-ci. Si vous pensez que votre valeur d'évaluation est trop faible, le rapport est le meilleur endroit pour commencer. Faites des recherches sur le marché et recherchez les petites erreurs qui auraient pu entraîner une valeur d'évaluation moins que stellaire. Cela peut être le moment idéal pour revérifier avec une évaluation de la maison en ligne et puiser dans votre propre compréhension du marché local.
Pour les investisseurs qui se demandent encore « qu'est-ce qu'une évaluation de maison » ou « pourquoi en ai-je besoin », pensez-y de cette façon :une évaluation peut vous donner une meilleure idée de la valeur de votre propriété. Vous pouvez ensuite utiliser ces informations pour déterminer la marge bénéficiaire potentielle ou existante d'une transaction d'investissement. Une évaluation immobilière est un outil utile pour les investisseurs immobiliers et doit être traitée comme telle.
Quels sont vos meilleurs conseils pour préparer une évaluation de la maison ? Partagez dans les commentaires ci-dessous pour aider vos collègues investisseurs.
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