Que se passe-t-il si quelqu'un vous dit que vous pouvez louer une propriété à un locataire qui paiera non seulement un loyer, mais paiera également d'autres coûts immobiliers qui rongent généralement vos bénéfices ? Cela existe en tant que stratégie d'investissement peu connue appelée bail triple net. Si vous n'en avez jamais entendu parler auparavant, il est grand temps de l'ajouter à votre dictionnaire d'investissement. Continuez à lire pour savoir si un bail triple net (NNN) convient à votre entreprise et pour voir s'il pourrait enfin vous inciter à vous lancer dans le jeu de l'investissement immobilier commercial.
Un bail triple net est un type de contrat de location immobilière dans lequel les locataires (généralement dans le secteur commercial) acceptent de payer chacune des dépenses associées à la propriété en question. En plus du loyer et des charges, les locataires qui signent un bail triple net devront également payer trois obligations supplémentaires :les taxes encourues, l'assurance de l'immeuble et les dépenses d'entretien (chaque obligation représente un « N » dans un bail triple net). Cependant, en échange de la prise en charge des dépenses que le propriétaire assume habituellement, les locataires peuvent souvent négocier un paiement de loyer inférieur. D'un autre côté, les contrats de bail commerciaux traditionnels coïncident généralement avec des loyers plus élevés, des services publics et une attente selon laquelle les propriétaires couvriront tout le reste. En raison de leur nature relativement peu encline au risque et de leurs revenus fiables, les baux triple net sont devenus un véhicule courant parmi les investisseurs.
Un bail triple net, autrement connu sous le nom de «bail NNN», n'est qu'un des nombreux baux nets de propriété commerciale. En fait, il existe trois principales options de location nette entre lesquelles les locataires et les propriétaires peuvent choisir :triple, double et simple. Comme nous l'avons déjà mentionné, les baux triple net obligeront les locataires à payer toutes les dépenses associées à un immeuble (en plus du loyer et des services publics). Un bail double net (NN), en revanche, oblige les locataires à payer deux obligations supplémentaires, en plus du loyer et des charges. Plus précisément, les baux doubles nets obligeront les locataires à payer le loyer, les services publics, les taxes foncières et les primes d'assurance. Les frais d'entretien resteront à la charge du propriétaire. Enfin, un seul bail net (N) n'ajoutera qu'une seule obligation aux paiements attendus des locataires :les taxes foncières. Cela signifie que les locataires d'un bail net unique devront payer le loyer, les services publics et les taxes foncières. Par rapport aux contrats de location traditionnels, les loyers de référence associés aux trois options de location nette sont faibles. Cependant, les loyers de base ont tendance à diminuer encore plus avec l'ajout de chaque obligation.
Il existe plusieurs façons de calculer un bail triple net, mais la méthode la plus courante consiste à additionner les coûts annuels totaux de chaque obligation (taxes foncières, frais d'entretien et assurance de l'immeuble). Avec toutes les obligations prises en compte et additionnées, divisez le nombre obtenu par 12 pour recevoir le total des dépenses mensuelles. Dans un immeuble à locataire unique, il suffit d'ajouter le total des dépenses mensuelles au taux de location mensuel pour déterminer le total qu'un locataire peut s'attendre à payer chaque mois sur un bail triple net. L'équation ressemblera à ceci :
Loyer Annuel de Base + Taxes Foncières Annuelles + Coûts d'Entretien Annuels + Coûts d'Assurance Annuels / 12 (Mois) =Contrat de Bail Triple Net
L'investissement triple net peut être un arrangement avantageux pour les investisseurs et les locataires. Bien que les propriétés triple net puissent sembler être une mauvaise affaire pour les locataires à première vue, ils acceptent souvent d'assumer les coûts supplémentaires car le prix de location est généralement bien inférieur à un contrat de location standard.
Pour les investisseurs, les investissements triple net peuvent être attrayants pour leur promesse de flux de revenus stables avec un risque relativement faible. Avant d'aborder les avantages, il est important de comprendre d'abord à quoi ressemble l'investissement dans des propriétés triple net.
En règle générale, un seul locataire peut occuper plusieurs propriétés NNN à la fois. Pour cette raison, ce type d'investissement se présente souvent sous la forme d'un portefeuille de plus d'une propriété et est prédominant dans le secteur de l'immobilier commercial. Certains exemples incluent des espaces de bureau, des banques, des centres commerciaux ou des restaurants. Abordé plus tôt, un locataire commercial plus important acceptera de payer les frais d'entretien, l'assurance immobilière et les taxes en plus du prix de location d'une ou plusieurs propriétés.
Les propriétés triple net offrent aux investisseurs le principal attrait d'un revenu stable associé à un risque relativement faible. La configuration du contrat de location se prête aux locataires commerciaux qui occuperont un espace à long terme. Une fois qu'un investisseur a identifié un locataire fiable, il peut compter sur un revenu locatif stable qui ne sera pas affecté par les coûts généralement payés par le propriétaire et plutôt payés par le locataire. Vous trouverez ci-dessous certains des avantages les plus importants d'investir dans des propriétés NNN :
Revenu passif stable
Pas de coûts de maintenance ou de réparation fluctuants
Plusieurs flux de location d'un même locataire
Avantages fiscaux
Participez même si vous êtes un petit investisseur
L'entretien et les réparations d'un bâtiment peuvent être très imprévisibles, ce qui rend difficile la prévision des revenus. Lorsque les locataires acceptent de payer les frais d'entretien et de réparation d'une propriété, les investisseurs peuvent vraiment pousser un soupir de soulagement. De plus, un seul grand locataire commercial occupera souvent plusieurs propriétés NNN à la fois. Bien qu'un investisseur doive faire beaucoup de travail en amont pour identifier un locataire fiable et solvable, il peut minimiser son risque global en ayant plusieurs flux de revenus locatifs stables provenant d'une source fiable. Un avantage supplémentaire de ce véhicule d'investissement est qu'une fois qu'une propriété à bail triple net est vendue, le capital peut être transféré dans un autre NNN sans payer d'impôts. Cela se fait en utilisant un échange à imposition différée 1031. Pour plus d'informations, consultez le Guide de l'investisseur sur l'échange 1031.
Enfin, les petits investisseurs ne doivent pas se sentir exclus du cercle des investissements en location triple net. Tout le monde peut participer en recherchant les portefeuilles d'investissement triple net proposés par les fiducies de placement immobilier (FPI).
Un bail triple net peut sembler être l'arrangement parfait pour les investisseurs, mais il y a certains coûts à prendre en compte. Comme mentionné ci-dessus, les baux triple net génèrent souvent des loyers inférieurs à un bail traditionnel. Bien que cela soit parfaitement logique compte tenu des coûts supplémentaires encourus par les locataires, cela limite le potentiel de revenus de la propriété. Avec un bail triple net, les investisseurs peuvent ne pas être en mesure d'augmenter le loyer au même taux ou d'ajouter des coûts supplémentaires, tels que la facturation de commodités supplémentaires. De plus, selon les taux d'appréciation des propriétés dans la région, les investisseurs pourraient perdre des flux de trésorerie potentiels en augmentant les loyers au fil du temps.
Cela étant dit, les investisseurs doivent se méfier du chiffre d'affaires dans un bail triple net. Si le locataire personnalise la propriété de quelque manière que ce soit, il pourrait être difficile de trouver un nouveau locataire après la conclusion du bail. Par exemple, il y aura des coûts de rénovation pour ajuster le plan d'étage, supprimer les personnalisations ou ajouter des pièces et des bureaux supplémentaires. À certains égards, ces coûts sont à prévoir avec les changements de locataires commerciaux. Cependant, les baux triple net se prêtent à des durées de location plus longues, ce qui signifie qu'il pourrait être plus difficile de gérer le roulement des locataires.
Le concept de savoir si oui ou non un bail triple net est une bonne idée est relatif à la situation actuelle de chaque partie sur l'accord. Pour la plupart, cependant, les locataires et les propriétaires bénéficieront de certains avantages dans le cas d'un contrat de location triple net. Les locataires, par exemple, auront plus de liberté pour faire ce qu'ils veulent de la propriété parce qu'ils paient pour l'entretien. Cela ne veut pas dire que les locataires ont le champ libre sur leurs rénovations, mais plutôt qu'ils peuvent être en mesure de personnaliser certains aspects sans l'investissement intensif en capital lié à l'achat pur et simple de la propriété. Les baux triple net offrent également aux locataires une protection contre les augmentations malveillantes. Il existe souvent des plafonds sur les augmentations d'impôts et d'assurances, ce qui donne aux locataires plus de flexibilité pour dépenser leur loyer. Les propriétaires, d'autre part, peuvent s'attendre à des flux de trésorerie constants et fiables de la part des locataires et ne devraient pas jouer un rôle actif dans la gestion de la propriété.
La plupart des investisseurs considèrent le bail triple net investissements en tant que stratégie d'achat et de conservation. En recherchant des locataires solides et fiables à long terme, les investisseurs avisés peuvent sécuriser un flux de revenus stable et fiable qui peut durer des années, voire des décennies. L'ajout d'un flux de revenus aussi fiable peut non seulement améliorer le résultat net de votre portefeuille, mais aussi vous donner la confiance dont vous avez besoin tout en poursuivant d'autres investissements à rendement plus élevé.
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