Un prêt sur valeur domiciliaire, également appelé prêt sur valeur nette, prêt à tempérament sur valeur domiciliaire ou deuxième hypothèque, est un type de dette à la consommation. Les prêts sur valeur domiciliaire permettent aux propriétaires d'emprunter sur la valeur nette de leur maison. Le montant du prêt est basé sur la différence entre la valeur marchande actuelle de la maison et le solde du prêt hypothécaire du propriétaire. Les prêts sur valeur domiciliaire ont tendance à être à taux fixe, tandis que l'alternative typique, les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), ont généralement des taux variables.
Essentiellement, un prêt sur valeur domiciliaire s'apparente à une hypothèque, d'où le nom de deuxième hypothèque. La valeur nette de la maison sert de garantie pour le prêteur. Le montant qu'un propriétaire est autorisé à emprunter sera en partie basé sur un ratio combiné prêt-valeur (CLTV) de 80% à 90% de la valeur estimative de la maison. Bien sûr, le montant du prêt et le taux d'intérêt appliqué dépendent également de la cote de crédit et de l'historique de paiement de l'emprunteur.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Les prêts sur valeur domiciliaire traditionnels ont une durée de remboursement fixe, tout comme les prêts hypothécaires conventionnels. L'emprunteur effectue des paiements réguliers et fixes couvrant à la fois le principal et les intérêts. Comme pour toute hypothèque, si le prêt n'est pas remboursé, la maison pourrait être vendue pour rembourser la dette restante.
Un prêt sur valeur domiciliaire peut être un bon moyen de convertir la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison en espèces, surtout si vous investissez cet argent dans des rénovations domiciliaires qui augmentent la valeur de votre maison. Cependant, rappelez-vous toujours que vous mettez votre maison en jeu :si la valeur de l'immobilier diminue, vous pourriez finir par devoir plus que la valeur de votre maison.
Si vous souhaitez déménager, vous risquez de perdre de l'argent lors de la vente de la maison ou de ne pas pouvoir déménager. Et si vous obtenez le prêt pour rembourser une dette de carte de crédit, résistez à la tentation d'augmenter à nouveau ces factures de carte de crédit. Avant de faire quelque chose qui met votre maison en danger, pesez toutes vos options.
Nous préférons presque toujours les HELOC aux prêts sur valeur domiciliaire. La beauté d'un HELOC est que vous ne payez que lorsque vous l'utilisez et que vous pouvez toujours le rembourser intégralement tout en y ayant toujours accès. Les prêts sur valeur domiciliaire vous obligent à augmenter votre consommation mensuelle fixe et s'il n'y a pas de stratégie immédiate ou de besoin d'argent, cela devient un gaspillage.
—Thanasi Panagiotakopoulos, planificateur financier agréé, Life Managed
Les prêts sur valeur domiciliaire ont explosé en popularité après la loi sur la réforme fiscale de 1986, car ils permettaient aux consommateurs de contourner l'une de ses principales dispositions :l'élimination des déductions pour les intérêts sur la plupart des achats des consommateurs. La loi a laissé en place une grande exception :l'intérêt au service de la dette basée sur la résidence.
Cependant, la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi a suspendu la déduction des intérêts payés sur les prêts sur valeur nette du logement et les HELOC jusqu'en 2026, à moins que, selon l'IRS, "ils ne soient utilisés pour acheter, construire ou améliorer considérablement la maison du contribuable qui garantit le prêter." Les intérêts sur un prêt immobilier utilisé pour consolider des dettes ou payer les frais de scolarité d'un enfant, par exemple, ne sont pas déductibles d'impôt.
Avant de contracter un prêt sur valeur domiciliaire, assurez-vous de comparer les conditions et les taux d'intérêt. Lorsque vous cherchez, envisagez un prêt auprès de votre coopérative de crédit locale au lieu de vous concentrer uniquement sur les grandes banques, recommande Clair Jones, un expert en immobilier et en relocalisation qui écrit pour Movearoo.com et iMOVE.com. "Les coopératives de crédit offrent parfois de meilleurs taux d'intérêt et un service de compte plus personnalisé si vous êtes prêt à faire face à un temps de traitement des demandes plus lent", déclare Jones.
Comme pour un prêt hypothécaire, vous pouvez demander une estimation de bonne foi, mais avant de le faire, faites votre propre estimation honnête de vos finances. "Vous devriez avoir une bonne idée de la valeur de votre crédit et de votre maison avant de postuler, afin d'économiser de l'argent", déclare Casey Fleming, directeur de succursale chez Fairway Independent Mortgage Corp. et auteur de "The Loan Guide:How to Get the Best Hypothèque possible." "Surtout sur l'évaluation [de votre maison], qui est une dépense importante. Si votre évaluation est trop basse pour financer le prêt, l'argent est déjà dépensé » et il n'y a aucun remboursement pour non-admissibilité.
Avant de signer, surtout si vous utilisez le prêt sur valeur domiciliaire pour la consolidation de dettes, vérifiez les chiffres avec votre banque et assurez-vous que les paiements mensuels du prêt seront effectivement inférieurs aux paiements combinés de toutes vos obligations actuelles. Même si les prêts sur valeur domiciliaire ont des taux d'intérêt plus bas, la durée de votre nouveau prêt pourrait être plus longue que celle de vos dettes existantes.
Les intérêts sur un prêt sur valeur domiciliaire ne sont déductibles d'impôt que si le prêt est utilisé pour acheter, construire ou améliorer considérablement la maison qui garantit le prêt.
Les prêts sur valeur domiciliaire fournissent un paiement forfaitaire unique à l'emprunteur, qui est remboursé sur une période de temps déterminée (généralement de cinq à 15 ans) à un taux d'intérêt convenu. Le paiement et le taux d'intérêt restent les mêmes pendant toute la durée du prêt. Le prêt doit être remboursé intégralement en cas de vente du logement sur lequel il repose.
Une HELOC est une ligne de crédit renouvelable, un peu comme une carte de crédit, sur laquelle vous pouvez puiser au besoin, rembourser, puis puiser à nouveau, pour une durée déterminée par le prêteur. La période de tirage (5 à 10 ans) est suivie d'une période de remboursement lorsque les tirages ne sont plus autorisés (10 à 20 ans). Les HELOC ont généralement un taux d'intérêt variable, mais certains prêteurs proposent des options HELOC à taux fixe.
Les prêts sur valeur domiciliaire présentent un certain nombre d'avantages clés, y compris le coût, mais il y a aussi des inconvénients.
Les prêts sur valeur domiciliaire constituent une source de liquidités facile et peuvent être des outils précieux pour les emprunteurs responsables. Si vous disposez d'une source de revenus stable et fiable et que vous savez que vous serez en mesure de rembourser le prêt, les faibles taux d'intérêt et les éventuelles déductions fiscales font des prêts sur valeur domiciliaire un choix judicieux.
L'obtention d'un prêt sur valeur domiciliaire est assez simple pour de nombreux consommateurs car il s'agit d'une dette garantie. Le prêteur effectue une vérification de solvabilité et ordonne une évaluation de votre maison pour déterminer votre solvabilité et le ratio prêt/valeur combiné.
Le taux d'intérêt d'un prêt sur valeur domiciliaire, bien que supérieur à celui d'une première hypothèque, est bien inférieur à celui des cartes de crédit et des autres prêts à la consommation. Cela aide à expliquer pourquoi l'une des principales raisons pour lesquelles les consommateurs empruntent sur la valeur de leur maison via un prêt immobilier à taux fixe est de rembourser les soldes de leurs cartes de crédit.
Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement un bon choix si vous savez exactement combien vous devez emprunter et pour quoi. Vous avez la garantie d'un certain montant, que vous recevez intégralement à la clôture. "Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement préférés pour des objectifs plus importants et plus coûteux tels que la rénovation, le paiement des études supérieures ou même la consolidation de dettes, car les fonds sont reçus en une seule somme forfaitaire", déclare Richard Airey, responsable des prêts chez Integrity Mortgage LLC à Portland. , Maine.
Le principal problème avec les prêts sur valeur domiciliaire est qu'ils peuvent sembler une solution trop simple pour un emprunteur qui est peut-être tombé dans un cycle perpétuel de dépenses, d'emprunts, de dépenses et de s'enfoncer davantage dans les dettes. Malheureusement, ce scénario est si courant que les prêteurs ont un terme pour cela :le rechargement, qui est essentiellement l'habitude de contracter un prêt afin de rembourser une dette existante et de libérer un crédit supplémentaire, que l'emprunteur utilise ensuite pour effectuer des achats supplémentaires.
Le rechargement conduit à un cycle d'endettement en spirale qui convainc souvent les emprunteurs de se tourner vers des prêts sur valeur domiciliaire offrant un montant équivalant à 125 % de la valeur nette de la maison de l'emprunteur. Ce type de prêt est souvent assorti de frais plus élevés :étant donné que l'emprunteur a contracté plus d'argent que ne vaut la maison, le prêt n'est pas entièrement garanti par une garantie. Sachez également que les intérêts payés sur la partie du prêt qui dépasse la valeur de la maison ne sont jamais déductibles d'impôt.
Lors d'une demande de prêt sur valeur domiciliaire, il peut être tentant d'emprunter plus que ce dont vous avez immédiatement besoin, car vous ne recevez le paiement qu'une seule fois et vous ne savez pas si vous serez admissible à un autre prêt à l'avenir.
Si vous envisagez un prêt qui vaut plus que votre maison, il est peut-être temps de vérifier la réalité. Étiez-vous incapable de vivre selon vos moyens alors que vous ne deviez que 100 % de la valeur nette de votre maison ? Si tel est le cas, il sera probablement irréaliste de s'attendre à ce que vous soyez mieux loti lorsque vous augmentez votre dette de 25 %, plus les intérêts et les frais. Cela pourrait devenir une pente glissante vers la faillite et la saisie.
Disons que vous avez un prêt auto avec un solde de 10 000 $ à un taux d'intérêt de 9 % avec deux ans restants sur la durée. Consolider cette dette en un prêt sur valeur domiciliaire à un taux de 4 % d'une durée de cinq ans vous coûterait en fait plus d'argent si vous preniez les cinq années pour rembourser le prêt sur valeur domiciliaire. N'oubliez pas non plus que votre maison est désormais une garantie pour le prêt au lieu de votre voiture. Un défaut de paiement pourrait entraîner sa perte, et perdre votre maison serait beaucoup plus catastrophique que de rendre une voiture.
Chaque prêteur a ses propres exigences, mais pour obtenir l'approbation d'un prêt sur valeur domiciliaire, la plupart des emprunteurs auront généralement besoin :
Bien qu'il soit possible d'obtenir l'approbation d'un prêt sur valeur domiciliaire sans remplir ces conditions, attendez-vous à payer un taux d'intérêt beaucoup plus élevé par l'intermédiaire d'un prêteur spécialisé dans les emprunteurs à haut risque.
Déterminez le solde actuel de votre hypothèque et de toute deuxième hypothèque, HELOC ou prêt sur valeur domiciliaire en trouvant un relevé ou en vous connectant au site Web de votre prêteur. Estimez la valeur actuelle de votre maison en la comparant aux ventes récentes dans votre région ou en utilisant une estimation d'un site comme Zillow ou Redfin. Sachez que leurs estimations de valeur ne sont pas toujours exactes, alors ajustez votre estimation au besoin en tenant compte de l'état actuel de votre maison. Ensuite, divisez le solde actuel de tous les prêts sur votre propriété par l'estimation de la valeur actuelle de votre propriété pour obtenir votre pourcentage actuel d'équité dans votre maison.
| Taux d'intérêt moyen sur la valeur nette d'une propriété | ||
|---|---|---|
| Type de prêt | Taux moyen | Plage |
| Fixe de 15 ans | 5,82 % | 2,99 % à 9,03 % |
| Fixe sur 10 ans | 5,60 % | 2,99 % à 9,99 % |
| Fixe de 5 ans | 5,28 % | 2,50 % à 9,99 % |
| HELOC | 5,61 % | 3,50 % à 8,63 % |
Les taux supposent un montant de prêt de 25 000 $ et un ratio prêt-valeur de 80 %. Les taux HELOC supposent le taux d'intérêt lors de l'ouverture de la ligne de crédit, après quoi les taux peuvent changer en fonction des conditions du marché.
Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt d'un montant déterminé, remboursé sur une période de temps déterminée et qui utilise la valeur nette de votre maison comme garantie pour le prêt. Si vous n'êtes pas en mesure de rembourser le prêt, vous risquez de perdre votre maison en raison d'une saisie.
Les intérêts payés sur un prêt sur valeur domiciliaire peuvent être déductibles d'impôt si le produit du prêt est utilisé pour "acheter, construire ou améliorer considérablement" votre maison. Cependant, avec l'adoption de la loi sur les réductions d'impôts et l'emploi et l'augmentation de la déduction forfaitaire, détailler pour déduire les intérêts payés sur un prêt sur valeur domiciliaire peut ne pas entraîner d'économies pour la plupart des déclarants.
Pour les emprunteurs bien qualifiés, la limite d'un prêt sur valeur domiciliaire est le montant qui permet à l'emprunteur d'atteindre un ratio prêt-valeur combiné (CLTV) de 90 % ou moins. Cela signifie que le total des soldes de l'hypothèque, de tous les HELOC existants, de tous les prêts sur valeur domiciliaire existants et du nouveau prêt sur valeur domiciliaire ne peut pas dépasser 90 % de la valeur estimative de la maison. Par exemple, quelqu'un dont la maison est évaluée à 500 000 $ avec un solde hypothécaire existant de 200 000 $ pourrait contracter un prêt sur valeur domiciliaire jusqu'à 250 000 $ s'il est approuvé.
Oui. Vous pouvez avoir à la fois un HELOC et un prêt sur valeur domiciliaire, à condition que vous ayez suffisamment de valeur nette dans votre maison, ainsi que le revenu et le crédit pour être approuvé pour les deux.
Un prêt HELOC n'existe pas. Le terme est une combinaison de deux produits de prêt différents :une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et un prêt sur valeur domiciliaire.
Un prêt sur valeur domiciliaire peut être un meilleur choix financier qu'un HELOC pour ceux qui savent exactement combien de capitaux propres ils doivent retirer et qui veulent la sécurité d'un taux d'intérêt fixe. Les emprunteurs doivent contracter des prêts sur valeur domiciliaire avec prudence lorsqu'ils consolident des dettes ou financent des réparations domiciliaires. Il est facile de se retrouver sous l'eau sur une hypothèque si trop d'équité est retirée, laissant un emprunteur avec un crédit ruiné et une maison en forclusion.
