Quiconque a déjà essayé d'acheter ou de vendre une maison connaît l'importance de la juste valeur marchande ou JVM d'une propriété. La JVM est le prix auquel une propriété se vendrait sur le marché libre dans des conditions habituelles. Ainsi, la JVM est importante pour ceux qui possèdent une propriété, ainsi que pour ceux qui doivent payer des impôts sur cette propriété. Prendre une déduction basée sur la propriété nécessite de déterminer la JVM. Le terme est également largement utilisé sur le marché de l'investissement immobilier.
Malheureusement, il n'existe aucun moyen simple ou universel de déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier. Cependant, presque toutes les évaluations de marché se résument à deux facteurs :les évaluations immobilières et les ventes comparables récentes.
La valeur de chaque bien dans une économie de marché est basée sur le processus de découverte des prix. Les producteurs et les revendeurs proposent des valeurs hypothétiques et espèrent trouver des acheteurs avec des valorisations similaires. En revanche, les consommateurs font monter ou baisser les prix en fonction de leurs interprétations changeantes de la valeur des biens. Ce processus est imparfait et en constante évolution.
Pour le marché immobilier, un acheteur doit évaluer une propriété à un prix supérieur au montant qu'il est prêt à échanger contre cette propriété. Dans le même temps, le vendeur doit valoriser le bien à un prix inférieur à l'argent proposé. Bien entendu, l'offre et la demande de logements dans une région donnée joueront un rôle dans ces évaluations économiques, ainsi que l'état de l'économie au sens large en termes de croissance du PIB, de chômage et d'inflation.
Une évaluation est une opinion professionnelle de valeur. Lors d'une vente de maison, la banque qui propose le prêt immobilier sélectionne généralement un évaluateur pour donner un avis sur la valeur de l'immobilier à une date précise.
Les ventes comparables, également connues sous le nom d'approche des « données du marché », sont le moyen le plus courant d'obtenir la valeur marchande. Ici, les ventes récentes de propriétés de taille similaire sont examinées pour éclairer le jugement. Si les prix des maisons récemment vendues qui correspondent généralement aux mêmes critères que les vôtres (par exemple, en termes de taille, de nombre de pièces, de commodités, etc.) sont élevés, vous obtiendrez probablement également une valeur estimative plus favorable. Notez que la valeur d'expertise peut être très différente du prix de vente réel sur le marché.
La publication du code des impôts régissant la juste valeur marchande des biens immobiliers est la publication IRS 561. Cette publication traite de tous les types d'évaluations immobilières, y compris les voitures, les bateaux, les collections, les vêtements d'occasion, les titres, les brevets, les rentes et bien d'autres. Mais il ne prévoit pas de section pour déterminer la valeur marchande de l'immobilier.
La publication 561 indique explicitement "une évaluation détaillée par un évaluateur professionnel est nécessaire" pour une évaluation correcte. Trois approches sont jugées acceptables par l'expert :l'approche des ventes comparables, l'approche par capitalisation des revenus ou la méthode du coût de remplacement à neuf.
L'approche des ventes comparables compare une propriété à d'autres propriétés ayant des caractéristiques similaires qui ont été vendues récemment. Cette méthode prend en compte toutes les caractéristiques de la propriété, par exemple sa taille, le nombre de chambres et l'effet que les caractéristiques individuelles ont sur la valeur globale de la propriété.
L'approche par capitalisation des revenus évalue un investissement en fonction de l'attente de bénéfices futurs. Cette méthode associe la valeur de la propriété au loyer du marché qu'elle peut s'attendre à gagner et à la valeur de revente.
La méthode de la valeur à neuf du coût de remplacement détermine le coût actuel de construction d'une propriété avec la même utilité en utilisant les matériaux de construction actuels et en respectant les normes de conception et les dispositions actuelles.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Quelle que soit la façon dont vous évaluez une propriété, en fin de compte, le montant d'argent reçu pour une maison sera négocié entre un acheteur et un vendeur. Chaque partie peut utiliser des techniques d'évaluation pour aider à défendre son cas, mais un accord est généralement conclu avec un compromis et des échanges personnels.
