La location en commun (TIC) est un arrangement dans lequel deux personnes ou plus partagent les droits de propriété sur une propriété ou une parcelle de terrain. Chaque propriétaire indépendant peut contrôler un pourcentage égal ou différent de la propriété totale, qui peut être commerciale ou résidentielle. Lorsqu'un locataire en commun décède, sa part de propriété passe à sa succession; ils ont le droit de le laisser à tout bénéficiaire de leur choix.
Lorsque deux personnes ou plus possèdent une propriété en tant que locataires en commun (TIC), elles ont toutes des intérêts et des privilèges équitables dans tous les domaines de cette propriété. Cependant, les colocataires peuvent avoir une part différente des intérêts de propriété. Par exemple, Sarah et Debbie peuvent posséder chacune 25 % d'une propriété, tandis que Leticia en possède 50 %.
La location en commun peut être créée à tout moment. Ainsi, un individu peut développer un intérêt dans une propriété des années après que les autres membres ont conclu un accord de location en commun. En revenant à l'exemple ci-dessus, nous pourrions dire qu'à l'origine, Sarah et Leticia possédaient chacune 50 % de la propriété. À un moment donné, Sarah a décidé de faire participer Debbie à l'arrangement, partageant sa part de 50 % avec elle. Cela a créé un groupe de TIC avec une répartition 25/25/50.
Les membres de l'accord peuvent également vendre ou emprunter de manière indépendante sur leur part de propriété.
Bien que le pourcentage de la propriété détenue varie, un locataire commun ne peut revendiquer la propriété d'une partie spécifique de la propriété.
Un ou plusieurs colocataires peuvent racheter d'autres membres pour dissoudre le bail en commun. Si les colocataires développent des intérêts ou des orientations opposées pour l'utilisation ou l'amélioration de la propriété, ou s'ils veulent vendre la propriété, ils doivent s'entendre pour aller de l'avant. Dans les cas où une entente ne peut être atteinte, une action de partition peut avoir lieu. L'action de partage peut être volontaire ou judiciaire, selon la bonne entente des colocataires.
Dans une procédure de partage légal, un tribunal divisera la propriété entre la location en membres communs, permettant à chaque membre d'avancer séparément des autres membres. Connu sous le nom de partage en nature, c'est le moyen le plus direct de diviser la propriété et c'est généralement la méthode utilisée lorsque les colocataires ne sont pas contradictoires.
Si les colocataires refusent de travailler ensemble, ils peuvent envisager de conclure un partage du bien par vente. Dans ce cas, la propriété est vendue et le produit est réparti entre les colocataires en fonction de leurs intérêts respectifs dans la propriété.
Étant donné qu'une location de commun accord ne divise pas légalement une parcelle de terrain ou une propriété, la plupart des juridictions fiscales n'attribueront pas séparément à chaque propriétaire une facture d'impôt foncier proportionnelle en fonction de son pourcentage de propriété. Le plus souvent, les locataires en commun reçoivent une seule facture de taxe foncière.
Dans de nombreuses juridictions, une location de gré à gré impose une responsabilité solidaire aux colocataires. Cette stipulation signifie que chacun des propriétaires indépendants peut être redevable de la taxe foncière jusqu'à concurrence du montant total de l'évaluation. La responsabilité s'applique à chaque propriétaire, quel que soit le niveau ou le pourcentage de propriété.
Une fois la taxe foncière payée, les colocataires peuvent déduire ce paiement de leurs déclarations de revenus. Si la juridiction fiscale a suivi la responsabilité solidaire, chaque colocataire peut déduire le montant de sa contribution. Dans les comtés qui ne suivent pas cette procédure, ils peuvent déduire un pourcentage de l'impôt total jusqu'à leur niveau de propriété.
Bien qu'ils semblent similaires, la location en commun diffère à plusieurs égards d'une location conjointe.
Dans une copropriété, les locataires obtiennent des parts égales d'une propriété avec le même acte au même moment, et les ajouts ou suppressions de tout membre du groupe sont beaucoup plus importants. Dans les accords TIC, le changement de membres ne rompt pas l'accord; avec une copropriété, l'accord est rompu si l'un des membres souhaite vendre son intérêt.
Par exemple, si un ou plusieurs colocataires veulent racheter les autres, le bien doit techniquement être vendu et le produit réparti équitablement entre les propriétaires. Les membres de la copropriété peuvent également utiliser l'action de partage légal pour séparer la propriété si la propriété est suffisamment grande pour permettre cette séparation.
Une autre différence substantielle se produit en cas de décès d'un colocataire. Comme mentionné précédemment, les accords TIC permettent le transfert de propriété en tant que partie de la succession du propriétaire. Cependant, dans un contrat de copropriété, le titre de propriété passe au propriétaire survivant.
En d'autres termes, les locataires en commun n'ont aucun droit de survie automatique. À moins que le dernier testament du membre décédé ne précise que son intérêt dans la propriété doit être partagé entre les propriétaires survivants, un locataire en commun décédé appartient à sa succession. A l'inverse, dans le cas de copropriétaires, l'intérêt du propriétaire décédé est automatiquement transféré aux propriétaires survivants. Par exemple, lorsque quatre colocataires sont propriétaires d'une maison et qu'un locataire décède, chacun des trois survivants se retrouve avec une part supplémentaire d'un tiers du quart de la propriété du défunt.
Certains États définissent la copropriété comme propriété par défaut pour les couples mariés, tandis que d'autres utilisent le modèle de copropriété. Un troisième modèle, utilisé dans certains États, est une location par l'intégralité, dans laquelle chaque conjoint a un intérêt égal et indivis dans la propriété.
Les conditions contractuelles pour les locataires communs sont détaillées dans l'acte, le titre ou d'autres documents de propriété juridiquement contraignants.
L'achat d'une maison avec un membre de la famille, un ami ou un partenaire commercial en tant que locataires communs peut faciliter l'entrée sur le marché immobilier. Étant donné que les dépôts et les paiements sont divisés, l'achat et l'entretien de la propriété peuvent être moins coûteux que pour un particulier. De plus, la capacité d'emprunt peut être simplifiée si un propriétaire a un revenu supérieur ou une meilleure assise financière que les autres membres.
Cependant, lors de l'hypothèque d'une propriété en tant que locataires communs, tous les emprunteurs signent généralement les documents. Étant donné que tous les membres signent des documents hypothécaires, en cas de défaut, le prêteur peut saisir les avoirs de tous les membres du groupe. De plus, même si un ou plusieurs emprunteurs cessent de contribuer au paiement de l'hypothèque, les autres emprunteurs doivent toujours couvrir les paiements pour éviter la forclusion.
La possibilité d'utiliser un testament pour désigner les bénéficiaires de la propriété donne au colocataire le contrôle de sa part. Si un colocataire décède sans testament, son intérêt dans la propriété fera l'objet d'une homologation, un événement coûteux en temps et en argent.
De plus, les colocataires restants peuvent découvrir qu'ils sont maintenant propriétaires de la propriété avec quelqu'un qu'ils ne connaissent pas ou avec qui ils ne sont pas d'accord. Ce nouveau colocataire peut déposer une action en partage, obligeant les colocataires réticents à vendre ou diviser le bien.
AvantagesFacilite les achats immobiliers
Le nombre de locataires peut changer
Différents degrés de propriété possibles
Aucun droit de survie automatique
Tous les locataires également responsables des dettes et des taxes
Un locataire peut forcer la vente de la propriété
La Californie autorise quatre types de copropriété, à savoir la propriété communautaire, le partenariat, la copropriété et la copropriété. Cependant, le TIC est la forme par défaut parmi les personnes non mariées ou les individus qui acquièrent ensemble une propriété. En Californie, ces propriétaires ont le statut de locataires en commun sauf si leur accord ou contrat en dispose expressément autrement, comme la mise en place d'un partenariat ou d'une copropriété.
Un TIC est l'un des types de propriété les plus courants à San Francisco, selon SirkinLaw, un cabinet d'avocats immobiliers de San Francisco spécialisé dans la copropriété. Ils soutiennent que les conversions TIC - le changement de la structure de propriété des propriétés en copropriété en un accord de location en commun - sont également devenues de plus en plus populaires dans d'autres parties de la Californie, notamment Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego , et dans les comtés de Marin et de Sonoma.
La location en commun (TIC) fait référence à un arrangement juridique dans lequel deux ou plusieurs parties possèdent conjointement un bien immobilier, tel qu'un immeuble ou une parcelle de terrain. Les détails de l'arrangement de ces parties différeraient d'un cas à l'autre, en fonction de leurs contrats d'achat individuels et de leurs accords juridiques. Mais la principale caractéristique d'un TIC est que l'une ou l'autre des parties peut vendre sa part de propriété tout en se réservant le droit de transmettre sa part de propriété à ses héritiers.
Un TIC et une copropriété sont des concepts similaires, en ce sens qu'ils font tous deux référence à des situations dans lesquelles deux ou plusieurs parties souhaitent posséder ensemble un bien. La principale différence entre eux réside dans la manière dont les parties gèrent une situation dans laquelle une partie doit vendre sa part de propriété. Dans un TIC, chaque partie peut vendre sa part à tout moment, mais dans une situation de copropriété, la vente entraînerait la fin de l'accord.
L'un des avantages d'un TIC est qu'il est capable de résister à un scénario où l'un des locataires décède. Dans cette situation, la participation du locataire maintenant décédé serait transmise à la succession de ce locataire. Il serait alors traité conformément au testament du locataire décédé. Dans l'intervalle, tout locataire survivant serait libre de continuer à posséder et à occuper la propriété. En revanche, si le décès d'un colocataire devait survenir dans le cadre d'une colocation, le ou les locataires survivants hériteraient automatiquement de la part de propriété du défunt.
