Vous êtes-vous déjà demandé comment les vendeurs fixent les prix catalogue de leurs propriétés ? La majorité d'entre eux utilisent le Multiple Listing Service (MLS) pour trouver le prix parfait. Parce que les valeurs immobilières en constante évolution sont relatives à un marché local et donc difficiles à déterminer, tirant compositions immobilières est devenu une méthode respectée de fixation des prix catalogue.
Si vous êtes un investisseur immobilier, vous devez savoir comment exécuter des comps sur le MLS. Savoir comment procéder peut vous aider à établir des prix catalogue étayés par des recherches et des données, vous donnant la confiance et la précision nécessaires pour vendre une propriété.
Une maquette immobilière est une maison similaire à celle que vous essayez d'acheter ou de vendre et peut être utilisée pour aider à déterminer le prix ou la valeur de la propriété. Les compositions immobilières (ou comparables) peuvent être extraites des données du MLS, une base de données de propriétés qui ont été vendues ou sont actuellement en vente dans une zone donnée. Les agents immobiliers agréés peuvent accéder à ce système pour identifier des propriétés similaires dans un quartier afin d'établir des comparaisons. Lors de l'extraction de compositions MLS, les agents recherchent généralement des listes de taille, d'état, de fonctionnalités et d'âge similaires. Idéalement, ces annonces sont vendues au cours des six derniers mois et dans un rayon d'un mile. Dans les zones rurales où les distances d'une propriété à l'autre ont tendance à augmenter, un rayon de cinq milles est acceptable. Le MLS fournit également des points de données tels que les prix d'inscription, les prix de vente et le nombre de jours sur le marché.
Lorsque vous examinez des valeurs de maison comparables, vous pouvez examiner différentes catégories. Il s'agit notamment des ventes de maisons, des ventes en attente, des maisons actuelles à vendre dans la région, des listes expirées et des propriétés retirées. Les valeurs de chacune de ces différentes listes peuvent vous aider à évaluer les valeurs répertoriées des propriétés similaires de votre région qui ont réussi à sortir du marché. Les propriétés expirées et retirées de votre région peuvent vous informer des prix affichés qui n'ont pas abouti.
Les comparables MLS sont utilisés pour de nombreuses raisons, mais l'utilisation la plus importante (pour les vendeurs) est peut-être la détermination du prix d'inscription d'une propriété. En comparant les données des maisons récemment vendues sur un marché donné, les vendeurs peuvent identifier les propriétés les plus similaires aux leurs. L'accès aux données actuelles du marché via le MLS permet à un vendeur de déterminer un prix d'inscription juste mais compétitif.
[Pour une discussion détaillée sur la façon dont les ventes de maisons comparables sont utilisées pour l'achat d'immeubles de placement, assurez-vous de lire cet article.]
Choisir le bon prix est essentiel pour une transaction réussie. Étant donné que la tarification des propriétés est subjective par nature, cette technique avancée nécessite un effort considérable. Un prix idéal devrait maximiser les profits d'un vendeur sans décourager les acheteurs potentiels. En fonction de leur perception de la valeur des maisons dans ce quartier, ce dernier peut se produire si les acheteurs estiment que la propriété est trop chère.
Les ventes comp MLS fournissent également des dates d'inscription et de vente, qui indiquent le nombre de jours que les propriétés restent sur le marché. Cela signifie qu'un investisseur peut estimer combien de temps il faudra pour vendre une propriété avant de conclure un accord d'investissement. Ces informations leur permettent également de tenir compte plus précisément des coûts de détention dans leur analyse des transactions.
De plus, les comps sont un outil précieux pour concevoir une stratégie marketing. En comparant des propriétés similaires vendues au cours des derniers mois, les vendeurs peuvent identifier les caractéristiques qui rendent leur annonce unique par rapport aux autres. Ces points peuvent être mis en évidence dans des photographies, des supports marketing et en personne lors de journées portes ouvertes.
Presque tout le monde dans le secteur de l'immobilier peut apprendre à utiliser les comps MLS à son avantage. Il y a beaucoup à apprendre en examinant des propriétés similaires, quel que soit le côté de la transaction auquel se trouve quelqu'un - cela vaut pour les acheteurs, les vendeurs, les agents, etc. Voici quelques-unes des façons dont les professionnels de l'immobilier s'appuient sur des données de logement comparables :
Vendeurs : Les comps MLS sont un élément clé du processus de vente à domicile. Non seulement ils indiquent aux vendeurs le montant à inscrire pour une propriété, mais ils indiquent également quelles caractéristiques doivent être mises en évidence dans la liste. Les vendeurs doivent toujours extraire des données de maison comparables lors de la préparation de leur propriété pour le marché, en particulier lors de la fixation d'un prix. Ceux qui travaillent avec ou sans agent trouveront des données comparables sur les maisons inestimables pour le processus de vente de maisons.
Acheteurs : Il n'est pas rare que les acheteurs commencent à tirer des compositions sans même s'en rendre compte. La recherche de propriétés similaires pour comparer les prix, la valeur des propriétés, les commodités et, plus techniquement, compte comme la recherche de propriétés comparables. Cette partie du processus d'achat d'une maison peut aider les acheteurs à s'assurer qu'ils obtiennent un prix équitable pour leur propriété et même à les aider pendant le processus de négociation. Les acheteurs doivent rechercher des offres avant de faire une offre, car ils peuvent aider à éviter de payer trop cher pour une maison donnée.
Évaluateurs : Les évaluateurs utilisent tout le temps des propriétés comparables pour déterminer la valeur d'une propriété. Les comps MLS fournissent une base de référence de maisons similaires dans la région, permettant aux évaluateurs de mener leur travail plus efficacement. En fait, la vérification du MLS est souvent l'une des premières étapes lors de l'évaluation d'une propriété. Ce processus est crucial pour les acheteurs et les vendeurs, garantissant que les prix des maisons sont équitables pour les deux parties.
Agents immobiliers : Les propriétés comparables sont un élément clé des responsabilités quotidiennes d'un agent immobilier. Les agents comptent sur le MLS pour fournir les meilleurs services aux acheteurs et aux vendeurs ; ils l'utilisent même pour surveiller les tendances locales dans la région. Par exemple, les compositions MLS peuvent révéler quelles fonctionnalités ou tailles de maison gagnent en popularité dans un quartier spécifique. Cela peut aider l'agent à mettre en place des annonces pour vendre rapidement des propriétés ou même définir les attentes de l'acheteur lorsqu'il commence la recherche d'une nouvelle maison.
Savoir comment trouver des comps sur le MLS est sans aucun doute une compétence précieuse pour ceux qui souhaitent effectuer une analyse de marché comparative précise et à jour. Cependant, seuls les agents immobiliers et les évaluateurs agréés sont autorisés à accéder au MLS, ce qui rend difficile pour les autres professionnels de l'immobilier de gérer des comps de manière indépendante.
De nombreux investisseurs immobiliers ont trouvé des solutions de contournement à ce défi, principalement grâce à des relations symbiotiques avec des agents agréés. Par exemple, un investisseur peut compter sur un agent pour tirer des comps MLS en son nom en échange de références à des clients et des listes. D'autres investisseurs qui comprennent la valeur de tirer des comps et préfèrent mettre eux-mêmes de l'huile de coude pourraient obtenir leurs propres licences immobilières. Cliquez ici pour plus d'informations sur la question de savoir si l'obtention d'une licence immobilière est bénéfique ou non pour votre entreprise d'investissement.
Une analyse de marché comparative comprend des informations clés sur la propriété et trois à cinq maisons similaires dans le quartier. Le rapport énumérera les caractéristiques cruciales des maisons, y compris l'adresse, la superficie en pieds carrés, le prix de vente et les descriptions des plans d'étage. Ces rapports ajusteront également les prix en fonction des différences dans les principales caractéristiques, par exemple des chambres ou des salles de bains supplémentaires. De nombreux agents immobiliers et courtiers immobiliers utilisent ces rapports pour fournir aux acheteurs et aux vendeurs des détails cruciaux sur le marché. En tant qu'investisseur, ils peuvent vous aider à garantir le bon prix de vente et d'inscription lors de la navigation dans de nouvelles offres. Si vous souhaitez créer votre propre format pour une analyse comparative de marché, envisagez d'utiliser un tableur dans Excel ou un logiciel similaire. Alors que les agents et les courtiers insèrent souvent des chiffres dans un programme, rien ne dit que vous ne pouvez pas faire la même chose avec vos analyses.
Vous pouvez utiliser des comps dans la zone de votre maison pour déterminer la valeur de votre propre maison. Utilisez le MLS pour extraire les valeurs des maisons avec le même nombre de chambres et de salles de bains. Ensuite, utilisez leurs valeurs pour vous guider dans votre compréhension de la valeur de votre maison. Assurez-vous de prendre en compte toute différence dans les propriétés. Si votre maison a des caractéristiques distinctives telles qu'une piscine ou des appareils améliorés, ils augmenteront très probablement la valeur de votre maison par rapport à d'autres propriétés similaires dans le quartier. De même, s'il manque à votre maison des caractéristiques que possèdent d'autres maisons de la région, vous devez vous attendre à ce que votre valeur soit inférieure. De plus, gardez à l'esprit que l'utilisation de comps pour déterminer la valeur de votre maison n'est pas la manière exacte dont un évaluateur calculera la valeur de la maison, mais ce processus peut être un bon moyen d'avoir une idée de ce à quoi s'attendre.
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Trouver des comparables immobiliers peut être un processus intimidant pour les débutants, mais savoir ce qu'il faut rechercher à l'avance vous aidera à déterminer avec précision quelles maisons sont éligibles. Voici quelques éléments essentiels à prendre en compte lors de la recherche de comparables immobiliers :
Emplacement : Idéalement, lorsque vous recherchez des compositions immobilières, des distances plus petites fourniront des représentations plus précises des maisons de votre région. Essayez de limiter votre recherche à un rayon d'environ un quart à un demi-mile autour de votre domicile.
Prix au pied carré : Trouvez le prix au pied carré en divisant le prix de vente d'une propriété par sa superficie en pieds carrés et comparez ce nombre à votre propre prix au pied carré.
Délai de vente : Essayez de vous concentrer uniquement sur les maisons qui ont été vendues dans un délai de 3 à 6 mois. Cela peut être difficile si vous avez un marché qui change rapidement. Si tel est le cas, vous pouvez envisager de vous concentrer sur une période encore plus courte.
Taille de la propriété : Des comparables immobiliers précis doivent se situer entre 200 et 300 pieds carrés de votre propriété.
État : Essayez de trouver des propriétés relativement dans le même état, cependant, assurez-vous de prendre en compte toutes les rénovations et améliorations.
Nombre de chambres : Assurez-vous de rechercher uniquement des maisons avec un nombre égal de chambres et de salles de bains à votre propriété.
Âge de la propriété : Des comparables immobiliers précis doivent être des propriétés qui ont été construites à peu près à la même époque que la vôtre.
Caractéristiques du quartier : Les compositions immobilières doivent avoir les mêmes caractéristiques de quartier telles que la distance aux magasins, les fronts de mer et les vues. Gardez également à l'esprit les écoles locales et l'accès aux transports en commun.
Si vous souhaitez trouver des comps dans votre région sans avoir à accéder à la MLS, ces ressources en ligne peuvent être de bons outils pour vous aider :
Zillow : Vous pouvez effectuer une recherche dans une ville pour trouver votre quartier et effectuer un zoom avant pour trouver votre propre propriété. Ici, vous pouvez voir des listes de propriétés à proximité, y compris le nombre de chambres, de salles de bains et les prix. Comparez des maisons similaires à la vôtre pour obtenir une estimation de la valeur de votre propriété.
Trulia : Vous pouvez trouver des registres publics des propriétés qui ont été vendues près de votre adresse sur Trulia. Ce site propose des comparaisons basées sur la proximité de votre maison, le type de propriété, la superficie en pieds carrés, le nombre de chambres et de salles de bains, ainsi que la date et le prix de vente.
Realtor.com : Vous trouverez ici des informations sur les propriétés récemment vendues dans votre ville. Vous pouvez trouver des compositions basées sur le type de propriété, la superficie en pieds carrés et l'âge de la propriété.
Redfin : Affinez le "statut de la liste" des propriétés à proximité dans votre ville pour "vendre" et trouvez des compositions qui se sont vendues d'il y a une semaine à il y a jusqu'à trois ans. Vous pouvez définir des filtres de faits sur la propriété pour découvrir des compositions qui ressemblent davantage aux caractéristiques de votre propre maison.
Il est important de comprendre comment les comps sont extraites, quelle que soit la manière dont vous accédez au MLS. Avoir une méthode crédible pour mener des études de marché aidera à justifier les offres et les prix d'inscription des propriétés. Le bon processus peut également rendre votre recherche plus fluide et plus efficace.
Les investisseurs devraient toujours commencer par regarder les propriétés qui ont récemment été vendues. Actuellement, les propriétés ne sont généralement pas la représentation la plus précise de la valeur de la propriété sur le marché, car elles pourraient être surévaluées ou sous-évaluées pour être vendues. Il est également judicieux de passer par les emplacements de certaines propriétés pour avoir une meilleure idée de la région et des commodités environnantes (les deux prises en compte lors de la fixation d'un prix catalogue). Les investisseurs doivent également être attentifs à étudier les photos d'inscription présentées sur le MLS. Ceux-ci devraient révéler les types d'appareils électroménagers, de revêtements de sol et d'accessoires auxquels les acheteurs de maison peuvent s'attendre à ce prix.
Les professionnels de l'immobilier doivent garder à l'esprit quelques autres facteurs lors de l'exécution de comps sur le MLS. Vous trouverez ci-dessous un aperçu de ce qu'il faut rechercher lors de la réalisation d'une analyse de marché concurrentiel :
Évaluez le quartier : L'emplacement est une variable clé utilisée pour déterminer la valeur de la propriété, car la désirabilité et l'attractivité du quartier ont tendance à avoir une forte corrélation avec les prix d'inscription. Google Maps et Google Street View peuvent être d'excellents outils pour noter l'attrait esthétique du quartier et la proximité des commodités.
Vérifiez les estimations et les prévisions : Utilisez des outils gratuits tels que Zillow et HouseCanary pour déterminer la valeur estimée et le prix d'inscription de la propriété, et obtenez une prévision de l'augmentation ou de la diminution des valeurs dans les années à venir. Étant donné qu'un si grand nombre d'acheteurs et de vendeurs accèdent à des sites Web gratuits pour vérifier les prix et les valeurs de l'immobilier, ces informations donnent un aperçu des attentes du grand public quant à l'évolution des prix de l'immobilier sur certains marchés.
Évaluer la liste des propriétés : Ensuite, créez une liste des qualités de la propriété, telles que l'emplacement dans le quartier, la taille, l'état, le nombre de pièces et toutes les caractéristiques distinctives. Ces informations deviendront utiles à l'étape suivante :trouver des propriétés comparables.
Commencez à tirer des compositions MLS : C'est l'étape où vous aurez besoin de l'aide d'un agent immobilier. Lors de la connexion au MLS, l'agent recherchera des propriétés qui ont été récemment vendues ou qui ont des ventes en attente dans le même quartier. Ils limiteront ensuite les critères de recherche aux propriétés dont les caractéristiques se rapprochent le plus possible de la liste des caractéristiques identifiées à l'étape précédente. Cela peut inclure la superficie en pieds carrés, le nombre de chambres et de salles de bains, l'âge et la taille du terrain.
Calculer le prix au pied carré : Une fois que plusieurs compositions MLS ont été tirées, le prix moyen par pied carré peut être calculé. Cela peut être fait en divisant le prix de vente par la superficie en pieds carrés de chaque composition, puis en trouvant la moyenne entre toutes les compositions. Cliquez ici pour plus d'instructions sur la façon de calculer la superficie en pieds carrés de votre propriété. Après avoir calculé ces chiffres, le prix moyen par pied carré peut être multiplié par la superficie totale en pieds carrés de la propriété en question. Le nombre résultant fournit la valeur approximative de votre annonce en fonction des comparaisons de quartier. Vous pouvez utiliser cet exemple pour vous entraîner à estimer votre prix moyen au pied carré.
Évaluer l'état de la propriété : Une fois que vous avez calculé la valeur initiale de la propriété, assurez-vous de prendre en considération des aspects tels que tout problème avec la propriété, ainsi que toutes les fonctionnalités spéciales ou mises à niveau qui ont été faites et qui étaient difficiles à comparer.
Définissez le prix de votre annonce : Maintenant que des recherches approfondies ont été menées, il est temps de fixer le prix d'inscription de votre propriété. Cette étape doit tenir compte de plusieurs facteurs, tels que le marché local, les caractéristiques de la propriété et l'estimation de la valeur. De plus, le prix d'inscription doit refléter la taille de votre propriété par rapport à la concurrence. En fin de compte, les vendeurs devraient avoir confiance en leur prix d'inscription si la décision est étayée par une recherche solide utilisant des données précises.
Ce n'est pas une bonne idée de se fier uniquement à votre mémoire lorsque vous recherchez des propriétés comparables. En fait, je déconseillerais rien de moins qu'une feuille de calcul détaillée. Que vous estimiez la valeur d'une transaction potentielle ou que vous essayiez de déterminer un prix d'inscription sur une propriété existante, la précision est cruciale lorsque vous examinez des compositions. Démarrez une nouvelle feuille de calcul à l'aide de Google Sheets ou de Microsoft Excel. Placez l'adresse de la propriété que vous utilisez comme référence dans une colonne, avec d'autres à suivre. Organisez ensuite votre feuille de calcul avec les lignes suivantes :
Numéro MLS (le cas échéant)
Statut
Métrage carré
Taille du lot
Année de construction
Prix courant et date
Prix et date de vente
Nombre de chambres
Nombre de salles de bain
Autres caractéristiques et commodités de la propriété (garage, sous-sol, etc.)
Les informations ci-dessus sont un excellent point de départ pour analyser des propriétés comparables, et le format côte à côte vous permettra de comparer directement les informations pertinentes. Vous pouvez ajouter des lignes supplémentaires pour les descriptions de propriété, les valeurs fiscales, etc., comme bon vous semble. Je vous recommande de parcourir vous-même un exemple, puis d'enregistrer le fichier en tant que modèle pour une utilisation future. Si vous voulez un exemple plus visuel, essayez de consulter les exemples fournis par SampleTemplates ou The Balance.
Si vous n'avez pas accès au MLS, il existe tout de même plusieurs options pour accéder à des propriétés comparables. En fait, de nombreux sites Web publics gratuits utilisent les données du MLS et disposent de plusieurs fonctionnalités de recherche utiles lors de la recherche d'un domaine donné. Pensez aux sites Web suivants la prochaine fois que vous chercherez des compositions maison :
Zillow : Zillow a d'excellentes fonctionnalités pour estimer la valeur de la propriété et le prix catalogue, mais ce site Web est également une bonne ressource lors de la recherche de comps. Zillow permet aux investisseurs de rechercher des propriétés par prix, chambre, type et plus encore, ce qui en fait un excellent outil pour identifier des maisons similaires.
Redfin : Redfin a une fonction "Trouver une maison" avec des informations sur les propriétés qui ont été vendues au cours des 3 dernières années. Bien que les annonces récentes soient les plus utiles lors de la recherche de concurrents, les informations ajoutées peuvent être utiles aux investisseurs qui ont du mal à trouver des propriétés similaires.
Trulia : Trulia peut fournir aux investisseurs des informations détaillées sur les propriétés en fonction du type de propriété, du prix d'achat, de la date de vente et plus encore. Les investisseurs peuvent également naviguer sur une carte pour trouver des propriétés dans les quartiers à proximité.
Requin immobilier : Ceci est encore un autre outil avec des informations sur les propriétés récemment vendues dans une zone. L'un des avantages est qu'il n'est pas nécessaire que les investisseurs saisissent des informations de contact lors de la recherche de propriétés, ce qui facilite plus que jamais la recherche rapide d'un quartier.
Les prix de l'immobilier sont basés sur plusieurs facteurs, notamment l'offre, la demande, l'emplacement, l'état et les caractéristiques et commodités de la propriété. Parce que ces valeurs peuvent être relatives et en constante évolution, les propriétés comparables sur le MLS sont une méthode respectée pour établir des prix catalogue justes et compétitifs. Les acheteurs peuvent même utiliser des propriétés comparables pour déterminer le prix d'offre correct d'une maison. Dans l'ensemble, compositions immobilières sont une ressource précieuse pour les professionnels de l'immobilier, peu importe de quel côté ils se trouvent.
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