Investir avec un privilège fiscal en 2022 :un guide du débutant

En tant qu'investisseur, votre objectif principal est de rechercher de nouvelles opportunités et d'évaluer le risque par rapport à la récompense. Bien qu'il existe depuis des années, investir dans un privilège fiscal gagne en popularité auprès des investisseurs de presque tous les niveaux de compétence.

Mais l'achat de privilèges fiscaux n'est pas pour tout le monde, car il nécessite un capital initial et prendra au moins 120 jours pour voir un retour sur investissement. Bien qu'il y ait des risques associés, les rendements peuvent être énormes selon la propriété à portée de main.

Avant d'envisager votre propre incursion dans l'investissement dans le privilège fiscal, voici un bref aperçu de cette stratégie d'investissement souvent rentable, bien que parfois déroutante.

Qu'est-ce qu'un privilège fiscal ?

Un privilège fiscal est une réclamation légale appliquée à une propriété lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes requises au gouvernement. Les privilèges fiscaux totalisent le montant des impôts impayés, plus les intérêts ou les frais supplémentaires accumulés par le propriétaire. Ils servent essentiellement de drapeaux rouges, et les propriétés avec des privilèges fiscaux ne peuvent être vendues ou refinancées tant que les impôts dus n'ont pas été payés.

Les privilèges fiscaux sont relativement courants aux États-Unis. Selon Investopedia, il y avait environ 14 milliards de dollars d'impôts fonciers impayés en 2017. Les certificats de privilège fiscal sont délivrés par les gouvernements locaux et peuvent finalement être vendus aux enchères aux investisseurs. En vendant des privilèges fiscaux, la ville peut immédiatement récupérer l'argent perdu en impôts. La nature répandue des privilèges fiscaux a conduit à une popularité croissante parmi les investisseurs.

Selon les experts de CollectiveRay, «les privilèges fiscaux sont des réclamations légales contre la propriété des particuliers et des entreprises qui ne paient pas leurs impôts dus au gouvernement. Les biens faisant l'objet de privilèges ne peuvent être vendus ou refinancés tant que les taxes n'ont pas été payées et que les privilèges n'ont pas été supprimés.

Vous pouvez acheter des propriétés avec privilège fiscal de la même manière que vous pouvez acheter et vendre des propriétés lors d'une vente aux enchères. Les propriétés avec privilège fiscal semblent attrayantes pour les investisseurs puisque vous avez la possibilité d'acheter une propriété pour une fraction du prix du marché. »

Naviguer dans une vente aux enchères de privilège fiscal peut être quelque peu intimidant pour les investisseurs qui ne connaissent pas le processus. Chaque localité organisera des enchères de privilège fiscal légèrement différemment, mais le processus global consiste à enchérir sur le certificat du privilège. Les investisseurs peuvent gagner un certificat en enchérissant le montant en espèces le plus élevé ou en enchérissant sur le taux d'intérêt.

Une fois la vente aux enchères terminée, l'étape suivante consiste à payer la facture d'impôt et la dette associée à la propriété. Le propriétaire aura alors une période de temps pour payer le solde avant que l'investisseur puisse engager le processus de forclusion. Dans de nombreux États, les investisseurs sont tenus d'informer les propriétaires de l'achat du privilège.

Qu'est-ce que l'investissement avec privilège fiscal ?

L'investissement dans le privilège fiscal consiste à acheter le privilège fiscal en souffrance sur une propriété et à réaliser des bénéfices lorsque le propriétaire paie des intérêts sur le certificat ou sur la liquidation de la garantie garantissant le prêt. Cela vous donne le droit de prendre l'acte de propriété si le propriétaire ne paie pas la totalité du montant de l'impôt en souffrance, plus les frais éventuels pendant la période de rachat, généralement de 120 jours.

Dans la plupart des cas, le propriétaire a eu des mois, voire des années, pour payer les taxes avant le processus d'appel d'offres. 120 jours supplémentaires ne changent généralement rien.

Les privilèges fiscaux sont-ils un bon investissement ?

Les certificats de privilège fiscal peuvent certainement être un excellent investissement à ajouter à votre portefeuille, tant que vous savez comment trouver des propriétés en souffrance fiscale. Comme tout autre investissement, la clé est d'en savoir le plus possible sur la propriété, le quartier et la ville en général. Vous ne voulez jamais vous retrouver avec une propriété dans laquelle vous ne voyez aucun avantage.

Comment les privilèges fiscaux affectent-ils les hypothèques ?

Les privilèges fiscaux n'affectent pas nécessairement les hypothèques, mais ils ont un impact sur les propriétaires (et leur crédit). Les privilèges fiscaux fonciers sont traités comme une dette distincte aux côtés de l'hypothèque du propriétaire. Lorsqu'une propriété avec un privilège est vendue, le privilège reste associé à la propriété pendant que l'acheteur demande un prêt hypothécaire unique. Il incombe alors au nouvel acheteur de demander la suppression du privilège auprès du comté.

En règle générale, après la vente d'un privilège fiscal, il y a une période de temps pendant laquelle l'ancien propriétaire peut payer les impôts fonciers en souffrance. La durée exacte varie selon l'état. Les privilèges fiscaux fonciers restent sur le rapport de crédit du propriétaire précédent même après la vente de la propriété. Cela pourrait affecter leur capacité future à demander et à obtenir un nouveau prêt hypothécaire jusqu'à ce que la ligne restante soit résolue.

Avantages et inconvénients de l'investissement avec privilège fiscal

Il ne fait aucun doute qu'investir dans des propriétés bénéficiant d'un privilège fiscal contient une certaine incertitude. Mais comparé à d'autres formes d'investissement, il peut en fait avoir un profil de risque beaucoup plus faible. (Bien que cela puisse dépendre largement de certains facteurs.)

Tout simplement, les règles et directives concernant les privilèges fiscaux varient en fonction de l'état dans lequel se trouve une propriété. Il peut y avoir des écarts concernant la période de rachat, les taux de retour et le processus d'appel d'offres lui-même. Il est important de connaître les règles générales avant de faire une offre dans votre état. Pour mieux vous préparer, vous devez évaluer le pour et le contre.

Professionnels de l'investissement avec privilège fiscal

• Faible capital requis : L'investissement dans un certificat de privilège fiscal offre une exigence de capital beaucoup plus faible par rapport à d'autres formes d'investissement. Il est possible de sauter dans cette classe d'actifs pour aussi peu que quelques centaines de dollars.
• Taux de rendement : L'autre gros avantage d'investir dans des privilèges fiscaux est un taux de rendement (assez) standard. Contrairement aux investissements flip, qui peuvent être volatils, avec l'investissement avec privilège fiscal, vous avez une solide compréhension de ce que sera votre rendement, sans avoir à deviner le marché.
• Paiement forfaitaire :  Vous recevez une somme fixe lorsque l'investissement dans le privilège fiscal est résolu, ce qui signifie qu'il est facile de calculer exactement combien vous recevrez et quel est votre taux de rendement. De plus, étant donné que le paiement ne se présente pas sous la forme d'un résiduel continu, vous obtenez tous vos retours en même temps.
• Investissements passifs : La recherche et l'achat de privilèges fiscaux ne nécessitent pas le même niveau d'implication que d'autres stratégies immobilières, telles que la vente en gros ou la réhabilitation de maisons. Au lieu de cela, cette stratégie implique une approche plus passive vous permettant de tirer profit de l'immobilier sans la même implication.

Inconvénients de l'investissement avec privilège fiscal

• Manque de revenus récurrents : Pour certains investisseurs, l'aspect paiement fixe de l'achat de privilèges fiscaux peut être considéré comme un inconvénient. Lors de la réception d'un paiement fixe, il peut ne pas correspondre aux objectifs financiers de certains investisseurs, en particulier s'ils cherchent à créer des revenus résiduels au fil du temps.
• Possibilité de privilèges ultérieurs : Même si l'investissement dans un privilège fiscal nécessite très peu de capital initial, il peut (à l'occasion) nécessiter plus de capital à mesure que le processus avance. En effet, en tant que titulaire initial du privilège, vous devrez acheter tous les privilèges ultérieurs. (Les nouveaux privilèges fiscaux ont préséance sur les anciens privilèges ; triste mais vrai.)
• Concours :  L'autre léger inconvénient est le degré de concurrence auquel vous serez probablement confronté, généralement de la part de gestionnaires de fonds et d'autres investisseurs, dans votre quête de privilèges fiscaux pour acheter. Le meilleur remède à cela est de bien connaître votre marché géographique et de cibler les privilèges à faible coût, de l'ordre de 100 à 200 dollars. (Les grands gestionnaires de fonds et les sociétés d'investissement recherchent un rendement supérieur à ce que ces petits investissements peuvent offrir.)
• Propriétés négligées : Méfiez-vous des propriétés en détresse ou des zones présentant des dommages environnementaux. Les investisseurs peuvent ne pas vouloir s'impliquer dans des zones contenant des produits chimiques ou des matières dangereuses sur la propriété. Cela pourrait signaler des cas où le propriétaire est tout simplement incapable de payer les impôts dus, et les investisseurs ne verront aucun rendement.

Comment acheter des privilèges fiscaux en 6 étapes

Les investisseurs intéressés par l'achat de privilèges fiscaux devront apprendre comment fonctionnent les enchères immobilières. Bien que ces processus ne soient pas compliqués, ils peuvent surprendre les nouveaux investisseurs. Si vous souhaitez commencer, passez en revue les étapes suivantes pour acheter des privilèges fiscaux :

1. En savoir plus sur les privilèges fiscaux et les enchères immobilières :  Il existe deux façons de tirer profit d'un investissement dans un privilège fiscal :par le paiement d'intérêts ou par l'acquisition de la propriété. L'ensemble du processus doit être géré avec soin et sous la direction d'un avocat immobilier. En fait, l'achat d'un privilège fiscal se fait généralement lors d'une vente aux enchères immobilières. Prenez le temps de bien comprendre le processus d'enchères immobilières avant d'essayer d'enchérir sur des privilèges fiscaux.
2. Décidez d'une zone cible : Les privilèges fiscaux sont attribués par comté, il sera donc utile de préciser votre zone cible avant de rechercher des investissements. Ce site Web propose une liste des comtés des États-Unis par État. Notez que les régions connaissant des difficultés financières peuvent être plus disposées à proposer des offres sur les propriétés avec privilège fiscal. Consultez les archives publiques pour connaître la situation financière des comtés proches de chez vous et déterminer les zones les plus prometteuses.
3. Rechercher différentes propriétés :  Les enchères empêchent les acheteurs de voir l'intérieur d'une propriété avant la vente. Étant donné que vous n'aurez pas vu la propriété sans le consentement du propriétaire, vous n'êtes peut-être pas au courant de l'état de la propriété. Cependant, si vous vous lancez dans une guerre d'enchères et que vous payez trop cher, vous pouvez devenir propriétaire avec une équité négative avant même d'ouvrir la porte d'entrée. C'est pourquoi il est important de faire vos devoirs et de rechercher des propriétés potentielles avant d'assister à une vente aux enchères.
4. Faire une liste et enchérir sur une maison :  Après avoir identifié quelques propriétés qui vous intéressent, il est temps d'assister à une vente aux enchères immobilières. Établissez votre enchère maximum avant de participer pour éviter de surpayer accidentellement. Ensuite, assistez à la vente aux enchères et placez une enchère sur la propriété que vous souhaitez. Assurez-vous de rechercher les exigences de paiement du comté (que ce soit en espèces ou par chèque) afin d'être prêt si votre offre est acceptée. Si vous êtes l'enchérisseur gagnant, vous deviendrez propriétaire de la propriété et du privilège.
5. Avertir les propriétaires :  Suivez les lois de votre région après avoir obtenu le privilège fiscal. Dans certains cas, cela peut nécessiter d'informer les propriétaires en envoyant une lettre certifiée à la propriété. La lettre doit les informer que vous avez acheté le privilège et indiquer combien ils doivent en arriérés d'impôts sur la propriété. En raison du processus global de privilège, la lettre ne surprendra probablement pas les propriétaires.
6. Récupérez votre argent (ou vos biens) : Une fois que toutes les parties ont compris l'accord de privilège, votre seul travail en tant qu'investisseur consiste à percevoir les intérêts lorsque les propriétaires effectuent des remboursements. Le délai peut varier, mais en moyenne, il est de 120 jours. Si le propriétaire n'a pas l'argent, le gagnant de l'enchère devient le titulaire du privilège et, en fin de compte, le propriétaire. En fonction de tout autre privilège sur le titre de propriété, vous aurez peut-être besoin d'un bon montant de capital pour tout rembourser. Soyez toujours prêt à cette possibilité lorsque vous investissez dans un privilège fiscal.

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Conseils de pro pour acheter des privilèges fiscaux

Maintenant que vous comprenez les avantages de l'investissement dans les privilèges fiscaux et comment acheter des privilèges fiscaux, voici plus d'informations que vous devez connaître avant de commencer. Lisez les conseils suivants avant de vous essayer aux investissements avec privilège fiscal :

• Les privilèges fiscaux ne sont pas toujours des propriétés :  Bien que se retrouver avec une propriété soit un véritable résultat lors d'un investissement dans un privilège fiscal, cela n'arrive pas toujours à cela. Parfois, les propriétaires respecteront les délais établis et rembourseront les privilèges sur la propriété. Les investisseurs ne profiteraient alors que des revenus d'intérêts. Cela peut toujours être une opportunité lucrative, mais il est important de ne pas investir dans un privilège fiscal en vous concentrant entièrement sur la propriété foncière.
• Les lois sur l'investissement avec privilège fiscal varient :  Les privilèges fiscaux sont mis en œuvre par comté, ce qui signifie que le processus d'achat varie également d'un comté à l'autre. Familiarisez-vous avec les lois locales pendant que vous recherchez des investissements potentiels. Selon votre région, le processus d'achat peut être beaucoup plus simple que d'autres ou vice versa.
• La diversification est essentielle :  Un achat de privilège fiscal prend du temps et du capital, ce qui en fait une stratégie d'investissement principale difficile pour de nombreux entrepreneurs. Un privilège fiscal immobilier présente plusieurs avantages, mais en même temps, les investisseurs doivent se rappeler l'importance de la diversification. C'est une bonne idée d'identifier et de poursuivre quelques options d'investissement pour créer un portefeuille diversifié. De cette façon, vous pouvez répartir les risques et garantir plusieurs sources de trésorerie différentes en même temps.
• Gardez à l'esprit le retour sur investissement :  Identifiez vos objectifs financiers avant de décider d'acheter des certificats de privilège fiscal afin de déterminer si le retour sur investissement (ROI) vous convient. Comme je l'ai mentionné ci-dessus, les privilèges fiscaux peuvent être très lucratifs, selon votre emplacement. La plupart des États limiteront le montant des intérêts facturés sur un certificat de privilège fiscal, bien que certains États aient des limites plus élevées que d'autres. Le prix des certificats de privilège fiscal peut également varier d'un État à l'autre, ce qui pourrait réduire les bénéfices potentiels d'un investisseur. Faites toujours des recherches sur votre région avant de commencer.
• Envisagez le prêt privé :  Si vous avez le capital disponible pour acheter des privilèges fiscaux, envisagez également d'autres façons d'investir cet argent. Bien que les privilèges fiscaux puissent correspondre à vos objectifs d'investissement, il peut y avoir d'autres opportunités qui se traduisent par des rendements plus élevés. Par exemple, un scénario de prêt privé pourrait vous permettre de générer plus de revenus d'intérêts qu'un privilège fiscal. Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon de devenir un prêteur privé, assurez-vous de lire ce guide.

Investir passivement dans une association nationale de privilège fiscal

Étant donné que l'investissement dans un privilège fiscal implique une quantité importante de diligence raisonnable, il peut être avantageux d'investir passivement par l'intermédiaire d'un investisseur institutionnel de la National Tax Lien Association (NTLA). Des études montrent qu'environ 80% des certificats de privilège fiscal sont vendus aux membres de la NTLA. Le coût d'une adhésion à la NTLA pour les investisseurs disposant de moins d'un million de dollars est d'environ 500 dollars. En fonction de la taille de leur portefeuille d'investissement, les frais d'adhésion à la NTLA peuvent aller de 2 000 $ à 10 000 $ pour les investisseurs institutionnels et offrir une fourchette de rendements de 4 % à 9 % par an.

Privilège fiscal vs. Investissement dans l'acte d'impôt

Bien que similaires, les privilèges fiscaux et les actes fiscaux ont un processus de vente aux enchères différent. L'investissement dans l'acte fiscal signifie enchérir sur le titre de la propriété aux enchères au lieu d'un taux de rendement. Lorsqu'une personne enchérit et remporte une vente aux enchères d'actes fiscaux, l'acte fiscal est transféré à l'enchérisseur gagnant, et il reçoit la propriété et l'intérêt de la propriété. Si l'État a une période de rachat, le propriétaire peut payer les impôts en souffrance sur la propriété et racheter leur propriété. Si l'État n'a pas de période de rachat, l'enchérisseur gagnant recevra la propriété et toutes les dettes du propriétaire précédent seront effacées.

Les ventes de privilèges fiscaux ont lieu dans 36 États et 31 États autorisent les ventes d'actes fiscaux (certains autorisent les deux). Le processus d'achat spécifique de ces ventes varie selon la région, alors assurez-vous de vous renseigner sur les réglementations de la région dans laquelle vous souhaitez acheter avant de commencer.

Résumé

Investissement avec privilège fiscal peut être un bon moyen de voir un retour sur investissement de 12 à 18 %, mais ce n'est pas sans une forte concurrence et un certain degré de risque. Avant d'envisager des privilèges fiscaux, renseignez-vous sur les directives dans votre état spécifique et assistez à une vente aux enchères pour avoir une idée du processus. Les privilèges fiscaux peuvent être un excellent investissement, mais ils peuvent également faire reculer votre entreprise des années si vous ne faites pas attention. Comme la plupart des choses dans la vie, les meilleures directives d'investissement dans les privilèges fiscaux consistent à faire vos devoirs, puis, lorsque vous voyez une opportunité, appuyez sur la gâchette.

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