La propriété en indivision (TIC, pour Tenancy in Common) est un régime juridique où deux ou plusieurs personnes détiennent des droits de propriété sur un bien immobilier ou un terrain. Chaque indivisaire peut détenir une quote-part égale ou inégale du bien, qu'il soit résidentiel ou commercial. En cas de décès d'un indivisaire, sa part est transmise à sa succession et peut être léguée à tout bénéficiaire de son choix.
Dans une indivision (TIC), chaque propriétaire bénéficie de droits équitables sur l'ensemble du bien, mais les quotes-parts peuvent différer. Par exemple, Sarah et Debbie possèdent chacune 25 % d'un bien, tandis que Leticia en détient 50 %.
L'indivision peut être constituée à tout moment. Un nouvel indivisaire peut ainsi rejoindre l'arrangement des années après sa création. Dans l'exemple précédent, Sarah et Leticia détenaient initialement 50 % chacune ; Sarah a ensuite partagé sa quote-part avec Debbie, aboutissant à une répartition 25/25/50.
Les indivisaires peuvent vendre ou hypothéquer indépendamment leur quote-part.
Bien que les quotes-parts varient, aucun indivisaire ne peut revendiquer une portion physique spécifique du bien.
Un ou plusieurs indivisaires peuvent racheter les parts des autres pour dissoudre l'indivision. En cas de désaccord sur l'usage, les améliorations ou la vente du bien, un partage amiable est idéal. À défaut, une action en partage peut être engagée, volontaire ou judiciaire.
Dans un partage en nature, le tribunal divise physiquement le bien si possible, permettant à chacun d'avancer indépendamment. C'est la méthode préférée en cas de non-opposition.
Si la coopération fait défaut, un partage par licitation est possible : le bien est vendu aux enchères et le produit réparti proportionnellement aux quotes-parts.
Comme l'indivision ne divise pas physiquement le bien, les autorités fiscales émettent généralement une unique taxe foncière. Dans de nombreuses juridictions, les indivisaires sont solidairement responsables du paiement total, indépendamment de leur quote-part.
Une fois payée, la taxe est déductible des impôts sur le revenu. Sous régime de solidarité, chaque contribuable déduit sa part versée ; sinon, proportionnellement à sa quote-part.
Malgré des similitudes, l'indivision diffère de la copropriété conjointe (joint tenancy).
En copropriété conjointe, les propriétaires acquièrent des parts égales simultanément ; tout changement de membre rompt l'accord. En indivision, les modifications sont plus flexibles.
Par exemple, un rachat d'indivisaires nécessite techniquement une vente et une redistribution équitable en copropriété conjointe.
À la différence de la copropriété conjointe (droit de survie automatique), en indivision, la quote-part du défunt intègre sa succession et suit son testament. Sans legs aux survivants, elle passe aux héritiers.
Certaines juridictions considèrent la copropriété conjointe comme régime par défaut pour les époux ; d'autres l'indivision ou la communauté de biens. Les modalités sont précisées dans l'acte de propriété.
L'indivision facilite l'accès à la propriété en partageant coûts et apports. Elle permet aussi d'adapter les quotes-parts et le nombre d'indivisaires.
Cependant, l'hypothèque engage tous les signataires solidairement, exposant chacun en cas de défaut. Le décès sans testament déclenche une succession coûteuse, introduisant potentiellement de nouveaux indivisaires conflictuels.
En Californie, l'indivision (TIC) est le régime par défaut pour les non-mariés. À San Francisco, elle domine, avec une popularité croissante des conversions TIC ailleurs (Oakland, Berkeley, etc.), selon le cabinet SirkinLaw.
Elle permet à plusieurs parties de détenir un bien avec quotes-parts variables, vendables indépendamment et transmissibles aux héritiers.
En TIC, une vente individuelle ne dissout pas l'accord ; en copropriété conjointe, elle l'annule.
Sa quote-part va à sa succession selon son testament ; les survivants conservent leurs droits sans acquisition automatique. []
