Une bulle immobilière, ou bulle immobilière, est une montée en flèche des prix de l'immobilier alimentée par la demande, la spéculation et des dépenses exubérantes jusqu'au point de s'effondrer. Les bulles immobilières commencent généralement par une augmentation de la demande, face à une offre limitée, qui prend une période relativement longue pour se reconstituer et augmenter. Les spéculateurs injectent de l'argent sur le marché, ce qui fait encore augmenter la demande. À un moment donné, la demande diminue ou stagne en même temps que l'offre augmente, ce qui entraîne une forte baisse des prix et la bulle éclate.
Une bulle immobilière est un événement temporaire, mais elle peut durer des années. Habituellement, il est motivé par quelque chose en dehors de la norme, comme une demande manipulée, la spéculation, des niveaux d'investissement inhabituellement élevés, un excès de liquidités, un marché du financement immobilier déréglementé ou des formes extrêmes de produits dérivés hypothécaires, qui peuvent tous faire grimper les prix des maisons. insoutenable. Cela conduit à une augmentation de la demande par rapport à l'offre.
Selon le Fonds monétaire international (FMI), les bulles immobilières sont peut-être moins fréquentes que les bulles d'actions, mais elles ont tendance à durer deux fois plus longtemps.
Les bulles immobilières ne provoquent pas seulement un krach immobilier majeur, mais ont également un effet significatif sur les personnes de toutes les classes, les quartiers et l'économie en général. Ils peuvent obliger les gens à chercher des moyens de rembourser leur hypothèque par le biais de différents programmes ou peuvent les amener à puiser dans des comptes de retraite pour se permettre de vivre dans leur maison. Les bulles immobilières ont été l'une des principales raisons pour lesquelles les gens finissent par perdre leur épargne.
Traditionnellement, les marchés du logement ne sont pas aussi sujets aux bulles que les autres marchés financiers en raison des coûts de transaction et de possession élevés associés à la possession d'une maison. Cependant, une augmentation rapide de l'offre de crédit entraînant une combinaison de taux d'intérêt très bas et un assouplissement des normes de souscription de crédit peut attirer les emprunteurs sur le marché et alimenter la demande. Une hausse des taux d'intérêt et un resserrement des critères d'octroi peuvent réduire la demande, provoquant l'éclatement de la bulle immobilière.
La tristement célèbre bulle immobilière aux États-Unis au milieu des années 2000 était en partie le résultat d'une autre bulle, celle-ci dans le secteur de la technologie. Elle était directement liée à la crise financière de 2007-2008, dont certains la considèrent comme la cause.
Au cours de la bulle Internet de la fin des années 1990, de nombreuses sociétés de nouvelles technologies ont vu leur offre d'achat d'actions ordinaires monter à des prix extrêmement élevés dans un laps de temps relativement court. Même les entreprises qui n'étaient guère plus que des startups et qui n'avaient pas encore produit de bénéfices réels ont été proposées à de grandes capitalisations boursières par des spéculateurs qui tentaient de réaliser un profit rapide. En 2000, le Nasdaq a atteint un sommet, et lorsque la bulle technologique a éclaté, bon nombre de ces actions autrefois de haut vol se sont effondrées à des niveaux de prix considérablement plus bas.
Lorsque les investisseurs ont abandonné le marché boursier à la suite de l'éclatement de la bulle Internet et du krach boursier qui a suivi, ils ont transféré leur argent dans l'immobilier. Dans le même temps, la Réserve fédérale américaine a réduit les taux d'intérêt et les a maintenus bas afin de lutter contre la légère récession qui a suivi l'effondrement technologique, ainsi que pour apaiser l'incertitude à la suite de l'attentat contre le World Trade Center du 11 septembre 2001.
Ce flot d'argent et de crédit s'est accompagné de diverses politiques gouvernementales visant à encourager l'accession à la propriété et d'une foule d'innovations sur les marchés financiers qui ont accru la liquidité des actifs liés à l'immobilier. Les prix des maisons ont augmenté et de plus en plus de personnes se sont lancées dans l'achat et la vente de maisons.
Au cours des six années suivantes, la manie de l'accession à la propriété a atteint des niveaux alarmants alors que les taux d'intérêt chutaient et que les exigences strictes en matière de prêt étaient pratiquement abandonnées. On estime que 20 % des prêts hypothécaires en 2005 et 2006 sont allés à des personnes qui n'auraient pas été en mesure de se qualifier en vertu des exigences de prêt normales. Ces personnes étaient surnommées des emprunteurs subprime. Plus de 75 % de ces prêts subprime étaient des prêts hypothécaires à taux variable avec des taux initiaux bas et une réinitialisation prévue après deux à trois ans.
Tout comme la bulle technologique, la bulle immobilière s'est caractérisée par une augmentation initiale des prix des logements en raison des fondamentaux, mais à mesure que le marché haussier du logement se poursuivait, de nombreux investisseurs ont commencé à acheter des maisons à titre d'investissements spéculatifs.
L'encouragement du gouvernement à l'accession à la propriété à grande échelle a incité les banques à réduire leurs taux et leurs exigences de prêt, ce qui a stimulé une frénésie d'achat de maisons qui a fait grimper le prix de vente médian des maisons de 55 % entre 2000 et 2007. La frénésie d'achat de maisons a attiré chez les spéculateurs qui ont commencé à retourner des maisons pour des dizaines de milliers de dollars de bénéfices en aussi peu que deux semaines.
Au cours de cette même période, le marché boursier a commencé à rebondir et, en 2006, les taux d'intérêt ont commencé à augmenter. niveaux élevés, la prime de risque était trop élevée pour les investisseurs, qui ont alors cessé d'acheter des maisons. Lorsqu'il est devenu évident pour les acheteurs de maisons que la valeur des maisons pouvait effectivement baisser, les prix des logements ont commencé à chuter, déclenchant une vente massive de titres adossés à des hypothèques. Les prix des logements baisseraient de 19 % entre 2007 et 2009, et les défauts de paiement massifs entraîneraient des millions de saisies au cours des prochaines années.
