Conclure des transactions immobilières C'est peut-être la chose la plus excitante que vivent les investisseurs au cours de leur carrière, mais cela ne signifie pas que le processus n'est pas long et déroutant. En fait, il existe un grand nombre de nouveaux investisseurs qui sont plus que désireux de conclure leur premier accord mais ne savent pas trop comment le faire. Je leur dis :ce n'est pas difficile du tout, tant que vous suivez neuf étapes simples. Avec le bon système en place, la conclusion de transactions immobilières n'est pas un fardeau, mais plutôt un moment charnière dans la carrière d'un investisseur. Voyons comment vous pouvez rendre votre prochaine conclusion beaucoup moins stressante et beaucoup plus gratifiante.
Les transactions immobilières peuvent être compliquées et pour cause. Peu de gens feront un achat plus important au cours de leur vie entière, et il est logique qu'il y ait des règles à suivre avec autant de choses en jeu. Il convient de noter, cependant, que la durée du processus de clôture n'est pas de confondre ou de dissuader quiconque d'acheter une maison, mais plutôt de les protéger. Et il se trouve qu'il existe un système simple à suivre pour s'assurer que vous pointez tous vos I et traversez tous vos T. Un système éprouvé peut rendre le processus d'achat beaucoup plus agréable, ce qui soulève la question :Quelles sont les étapes d'une clôture immobilière ? Suivez les neuf étapes que je décris ci-dessous pour faire de la conclusion de transactions immobilières quelque chose que vous attendez avec impatience, par opposition à quelque chose dont vous avez peur :
Dépôt de garantie ouvert
Effectuez une recherche de titre et obtenez une assurance
Engagez un avocat
Négocier les frais indésirables
Effectuer une inspection de la maison
Envisager des négociations ultérieures
Supprimer les imprévus
Procédure pas à pas finale
Signer les papiers
Autant une pratique de prudence que de facilitation d'une transaction, l'ouverture d'un compte séquestre est une étape dans la conclusion de transactions immobilières qui ne peut être négligée. Avant d'apporter votre offre à la table de clôture, assurez-vous d'établir un compte séquestre qui gérera les choses à l'avenir.
Pour ceux d'entre vous qui ne sont pas familiers avec l'entiercement, il s'agit essentiellement d'un compte détenu par un tiers au nom de toutes les personnes représentées dans une transaction. Si pour rien d'autre, c'est un moyen pour un tiers de confiance impartial de collecter tous les documents et l'argent impliqués dans une transaction et de les conserver jusqu'à instruction contraire. Une fois que tout est en place, l'argent et les documents seront transférés au nouveau propriétaire, éliminant ainsi tout risque d'actes malveillants. En bref, les comptes séquestres sont le moyen le plus sûr d'échanger des documents de valeur et des capitaux.
Tout comme l'étape précédente, effectuer une recherche de titres et obtenir une assurance titres représente une mesure de sécurité; vous ne pouvez jamais être trop prudent lors de la conclusion d'une transaction immobilière. Cela dit, cette étape consiste à protéger votre actif de toute autre personne revendiquant la propriété. Contactez un agent de titre qui, à son tour, fera preuve de diligence raisonnable et confirmera s'il y a ou non des nuages à l'horizon. Il n'est pas impossible que la propriété en question ne soit pas à vendre par le vendeur. Le moins que vous puissiez faire est de le découvrir, n'est-ce pas ?
L'agent de titre effectuera des recherches approfondies afin de déterminer le propriétaire approprié. De plus, ils pourront répondre s'il y a ou non des réclamations de tiers sur la maison que vous vous apprêtez à acheter. En suivant cette étape, vous éliminez la possibilité pour quiconque de remettre en question la légalité de votre achat. À condition que tout soit vérifié, vous serez libre de poursuivre votre achat. Cependant, tout problème résultant de la recherche de titre devra être résolu avant d'acquérir la propriété en question.
Bien que facultatif, embaucher un avocat pour vous représenter dans une transaction immobilière est un luxe dont peu devraient se passer. Si pour rien d'autre, l'embauche d'un avocat spécialisé dans les transactions immobilières vous procurera une tranquillité d'esprit qui ne peut être sous-estimée. En embauchant quelqu'un qui connaît bien ces types de transactions, vous pouvez être assuré que tous les documents de clôture sont en ordre et où ils doivent être. De plus, un œil averti sera en mesure d'identifier tout problème potentiel et d'y faire face de front. Ne laissez pas la paperasse vous empêcher de conclure l'affaire de vos rêves; engagez un professionnel qualifié pour représenter votre part du marché.
C'est une triste vérité, mais néanmoins une réalité :il y a beaucoup d'entreprises dans le secteur de l'immobilier qui facturent parfaitement des «frais de pacotille». Bien que la définition exacte d'une redevance indésirable reste à débattre, elle comprend généralement des phrases qui se nourrissent de l'ignorance des consommateurs. Les frais indésirables courants comprennent les frais administratifs, les frais d'examen des demandes, les frais d'examen d'évaluation, les frais accessoires, les frais de courrier électronique, les frais de traitement et les frais de règlement. Et bien que chacun de ces frais soit aussi ambigu l'un que l'autre, ils n'en sont pas moins une réalité pour les acheteurs et les vendeurs inexpérimentés.
Il convient de noter, cependant, que la connaissance est le pouvoir. Il est tout à fait possible de négocier ces frais associés aux frais de clôture moyens, voire de les éliminer complètement. Ceux qui sont prêts à reconnaître ces frais, et peut-être même à les contester, ont la possibilité de les supprimer complètement de leurs coûts. N'oubliez pas que même les frais de clôture légitimes peuvent être négociés ; vous ne le saurez jamais à moins d'essayer.
Alors que beaucoup diront qu'une inspection de la maison n'est pas nécessaire, je ne suis pas d'accord. En fait, je maintiens que la réalisation d'une inspection approfondie de la maison fait absolument partie intégrante de la conclusion d'une transaction immobilière. Il n'y a qu'une seule question que vous devez vraiment vous poser lorsque vous décidez d'embaucher ou non un inspecteur :pourquoi ne le feriez-vous pas ? Le coût est minime et une inspection de la maison peut vous éviter un tas de problèmes sur la route. Tout problème découvert au cours de l'inspection vous donnera la possibilité de revenir sur une transaction, ou au moins de demander au vendeur de rectifier les problèmes avant que la transaction ne soit effectuée (tant que votre offre d'achat comprenait une éventualité d'inspection de la maison ).
À ce stade, vous vous êtes peut-être rendu compte que la conclusion de transactions immobilières a autant à voir avec votre protection qu'avec le fait d'aller jusqu'au bout. Et vous ne pourriez pas avoir plus raison; la conclusion d'un accord doit coïncider avec des mesures de sécurité importantes. Cependant, n'oublions pas pourquoi vous êtes là en premier lieu :pour conclure une affaire. Dans cet esprit, évaluez tout ce que vous avez fait jusqu'à présent et déterminez si le prix de votre offre d'origine doit être modifié ou non. Dans le cas où l'inspection reviendrait avec des complications flagrantes ou si des circonstances imprévues survenaient, vous pourriez avoir des raisons de négocier une meilleure offre en votre nom.
Tout bon investisseur immobilier sait qu'une offre exceptionnelle n'est pas complète sans imprévus; les clauses d'un contrat qui vous permettent de vous retirer d'un accord en cas de problème. Il convient également de noter que toutes les éventualités auraient dû être prises en charge à ce stade. Bien que ce soit très bien, la plupart des éventualités doivent être annulées lorsqu'elles sont remplies. En d'autres termes, vous devez supprimer les éventualités (par écrit) avant une certaine date, qui est généralement identifiée dans l'offre d'achat.
Aucun accord ne doit être présenté à la table de clôture sans effectuer une procédure pas à pas finale. À ce stade, la plupart des choses devraient être en place et tout ce qui est nécessaire est une visite finale de la propriété pour s'assurer qu'elle est dans l'état qui vous a été promis. Assurez-vous de confirmer qu'aucun dommage supplémentaire ne s'est produit ou que les correctifs ont été résolus.
Cela devrait aller de soi, mais l'étape la plus importante dans la conclusion de transactions immobilières consiste à signer les documents appropriés. Une fois que tout est en place, n'hésitez pas à commencer à signer. Et croyez-moi, il y aura beaucoup de paperasse; bien plus que ce que la plupart des gens anticipent (plus de 100 pages ne sont pas rares). Il convient de noter que le volume considérable de signatures requises ne devrait en aucun cas vous obliger à vous précipiter dans ce processus critique. Je vous recommande vivement de lire attentivement chaque page et de vous abstenir de signer jusqu'à ce que vous sachiez exactement ce que vous acceptez (en particulier les petits caractères).
Il ne faut pas le sous-estimer :le processus de clôture immobilière peut être intimidé, mais c'est uniquement en raison de l'importance de toutes les étapes suivantes. Chaque tâche et décision a beaucoup de poids, et personne ne devrait jamais être pressé. Cela dit, le processus peut prendre un certain temps. Chaque étape ayant de grandes ramifications, il n'y a aucune raison de se presser, ce qui pose la question :Combien de temps faut-il pour une clôture immobilière ?
Pour être juste, la conclusion d'une transaction immobilière prendra aussi longtemps que chaque partie en aura besoin. Une clôture ne doit pas être précipitée, ce qui signifie que le calendrier dépend du plus lent de chaque côté de la transaction. Deux parties expérimentées concluront très probablement un accord plus rapidement que des acheteurs et des vendeurs moins expérimentés. Cela dit, il existe des délais sur lesquels baser un calendrier. Une demande de prêt hypothécaire, par exemple, prend généralement de 30 à 45 jours pour être soumise. Aucune clôture ne se produira sans la candidature, donc le processus de candidature définira les attentes. Cependant, une fois que chaque partie est à la table de clôture, il est tout à fait possible qu'un accord soit conclu dans l'heure. Encore une fois, l'expérience entre en jeu. Bien que certaines soirées se clôturent plus rapidement, parler à la table de clôture peut également prendre plusieurs heures.
Comme tout le reste dans le monde de l'immobilier, les délais de clôture changent constamment. Il y a des fluctuations régulières dues à des facteurs récurrents tels que la saison et l'activité du marché. Ensuite, il y a des facteurs encore plus importants qui peuvent entrer en jeu. Il peut s'agir de modifications majeures des taux d'intérêt et de l'orientation du marché, voire de nouvelles réglementations.
Alors que les vendeurs et leurs agents semblent plus motivés que jamais pour fermer plus rapidement, de nombreux acheteurs de maison peuvent connaître des délais de fermeture plus longs. Même la National Association of Realtors estime que les heures de fermeture devraient être prolongées.
Il existe une grande variété de facteurs qui peuvent potentiellement avoir un impact sur vos heures de fermeture :
L'efficacité de votre société de prêt hypothécaire et de votre agent de crédit
En attente des approbations de copropriété ou HOA
Certificats d'occupation
Problèmes de titre et de privilège
Arriérés avec les inspecteurs et les évaluateurs
Problème de production des conditions de souscription
Agents lents et ne répondant pas
Parties non préparées à la fermeture avec des pièces d'identité appropriées
Commencez tôt et anticipez autant de ces problèmes que possible pour rationaliser votre clôture immobilière. Par exemple, développez des relations avec les différentes parties impliquées pour vous assurer qu'elles ont vos meilleurs intérêts à l'esprit. Un bon moyen d'y parvenir est de répondre à toutes les communications en temps opportun et d'entretenir des relations positives avec toutes les personnes impliquées.
La première chose que vous pouvez faire pour accélérer le processus de clôture est de vous préparer à chaque étape du processus. Cela dit, vous pouvez prendre des mesures supplémentaires pour une clôture efficace. Ceux-ci incluent :
Commencez tôt à chercher des propriétés
Interrogez votre agent de crédit sur toutes les conditions potentielles qui pourraient survenir
Rassemblez plus que les documents suffisants avant de signer le contrat
Pousser pour les recherches préliminaires de titres, les documents sur les condos, et plus encore
Établissez des relations avec les fournisseurs afin qu'ils hiérarchisent vos commandes
Vérifiez à nouveau les pièces d'identité valides et les liquidités supplémentaires pour la fermeture bien à l'avance
N'utilisez pas votre crédit ou n'empruntez pas d'une manière qui pourrait altérer votre crédit
Évitez d'essayer de fermer à la fin du mois ou pendant les vacances
Incitez les personnes impliquées à conclure votre affaire à temps
Les fermetures sont bloquées, mais vous pouvez limiter leur probabilité en demandant aux vendeurs et à leurs agents d'exiger plus de "peau dans le jeu" sous la forme de dépôts plus importants. Plus votre clôture est éloignée, plus le dépôt qu'un vendeur peut essayer de négocier est important. Dans certains cas, les vendeurs peuvent être disposés à fournir une prolongation, mais cela peut nécessiter des fonds supplémentaires.
C'est l'inverse pour les acheteurs. Moins vous mettez d'argent, moins vous courez de risques. Si nécessaire, décomposez le dépôt en plusieurs parties, et à des étapes clés. Par exemple; un deuxième dépôt après l'inspection et un troisième après l'entrée du titre, des évaluations et des engagements de prêt. La personne avec qui vous déposez fait une différence. Choisissez une partie qui est plus susceptible de vous soutenir, ou qui est au moins véritablement indépendante et impartiale.
La conclusion d'une transaction immobilière s'accompagnera de plusieurs coûts supplémentaires. Cependant, au lieu de simplement les regrouper sous un même parapluie, examinons de nombreux frais de clôture auxquels on pourrait s'attendre lors d'une clôture immobilière :
Frais de montage hypothécaire
Points de réduction
Frais d'expertise
Assurance titres
Frais d'agent immobilier
Coûts prépayés
Assurance hypothécaire privée (PMI)
Frais d'enregistrement et taxes
Frais divers
La première chose à faire après avoir conclu une transaction est de vous assurer de protéger votre investissement. Le jour de la fermeture, assurez-vous d'avoir la propriété assurée. Si vous utilisez le financement du prêteur, vous devrez le faire. Cependant, vous devez prendre des mesures pour garantir la propriété immédiatement après la signature des documents, même si vous payez en espèces. De plus, vous voudrez sécuriser la propriété elle-même. Commencez par changer les serrures et placez du contreplaqué sur les fenêtres cassées. Ensuite, placez un cadenas sur toutes les portes de sous-sol ou de garage. En prenant les mesures ci-dessus, vous pouvez vous protéger de tout problème potentiel.
Idéalement, vous aurez déjà quelques projets de rénovation domiciliaire en tête lorsque vous fermerez la propriété. Si ce n'est pas le cas, c'est le bon moment pour évaluer ce que vous avez à faire, qui va le faire et pour combien. Demandez à votre réseau des entrepreneurs fiables ou travaillez avec l'un de vos contacts existants. Planifiez une visite guidée et passez en revue vos plans pour la propriété. Soyez clair sur vos attentes pour le projet et votre calendrier idéal. Rappelez-vous, c'est votre propriété. Vous n'êtes pas obligé de travailler avec le premier entrepreneur à qui vous parlez. Au lieu de cela, prenez le temps de trouver quelqu'un en qui vous avez confiance pour faire le travail. Avec le bon plan, la réhabilitation et la vente d'une propriété devraient être faciles. Cependant, une fois la propriété vendue, vous n'avez toujours pas terminé. Il y a beaucoup de travail à faire même après avoir réalisé vos bénéfices.
Afin de vous assurer que votre prochaine transaction se déroule aussi bien que celle-ci, vous devez suivre vos résultats. Passer d'une affaire à l'autre ou d'un plan marketing à un plan marketing peut conduire à un cycle continu, sans réelle amélioration. Même si vous envisagez peut-être déjà une autre propriété, écrivez le processus que vous avez suivi pour conclure cette transaction. Notez le prix d'achat, le calendrier de clôture, les bénéfices, etc. Non seulement cela peut vous montrer où vous pouvez économiser de l'argent et concentrer vos activités futures, mais vous pouvez également l'utiliser pour gagner de nouveaux contacts.
La dernière étape à suivre après la conclusion d'une transaction consiste à ajouter la propriété finie à votre portefeuille immobilier. Si vous ne l'êtes pas déjà, vous devriez prendre l'habitude d'ajouter à votre portefeuille pour chaque transaction dans laquelle vous êtes impliqué. Vos méthodes de suivi peuvent inclure une feuille de calcul, un document Word ou même une présentation avec des photographies de vos propriétés terminées. Trouvez un système qui fonctionne pour vous et n'oubliez pas de rester organisé. Ces informations peuvent être utilisées par tous les futurs partenaires financiers privés, les candidats partenaires investisseurs et toute personne avec qui vous essayez de travailler. Plus vous leur fournirez d'informations détaillées, mieux ils pourront se faire une idée de votre fonctionnement et de ce que vous apportez à la table.
Une fois que tous les papiers sont signés et que tout efface l'entiercement, vous serez l'heureux propriétaire d'une nouvelle propriété. Pendant la conclusion de transactions immobilières peut sembler un long processus, je peux vous assurer que toutes ces étapes sont là pour votre protection. Suivez mon conseil :suivez ces étapes, car elles sont là pour vous aider. Alors, et alors seulement, vous pourrez créer un système pour vos propres fermetures, qui devrait vous permettre de rendre le succès habituel.
Les investisseurs qui sont capables de naviguer dans le processus de clôture immobilière avec tact trouveront leur travail beaucoup plus facile.
Conclure des transactions immobilières est l'une des activités les plus gratifiantes qu'un investisseur puisse accomplir.
Les investisseurs ayant une connaissance intime des étapes du processus de clôture auront plus de facilité à sécuriser les propriétés.
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