Une association de propriétaires (HOA) est une organisation dans un lotissement, une communauté planifiée ou un immeuble en copropriété qui établit et applique des règles pour les propriétés et les résidents. Ceux qui achètent une propriété dans la juridiction d'un HOA deviennent automatiquement membres et sont tenus de payer des cotisations, appelées frais HOA. Certaines associations peuvent être très restrictives sur ce que les membres peuvent faire avec leurs propriétés.
Les associations de propriétaires (HOA) sont généralement formées au sein des communautés ou des quartiers de maisons unifamiliales ou d'immeubles à logements multiples (comme les copropriétés). Un HOA est généralement établi pour établir et appliquer des règles concernant les propriétés dans la juridiction. Un HOA est composé de - et géré par - les résidents de la communauté. L'adhésion est généralement une exigence pour acheter une maison dans une communauté où un HOA a été établi.
Un HOA a généralement un conseil d'administration ou des gouverneurs qui sont élus pour appliquer et superviser les règles et règlements du HOA. Un HOA décrira généralement ses règles dans un document appelé Déclaration des engagements, conditions et restrictions (CC&R). Les CC&R fixent certaines conditions aux propriétaires concernant l'entretien de leurs propriétés. Ces conditions incluent parfois des restrictions structurelles - le type de clôtures ou de paysage autorisé - ou des choix esthétiques plus mineurs, tels que la couleur de la peinture d'une maison. Un document CC&R peut également décrire les sanctions en cas de violation des directives énoncées dans le CC&R. Les sanctions vont des frais à la mise en conformité forcée ou même aux litiges, dans certains cas.
La plupart des HOA sont constituées en société et sont donc soumises aux lois des États. Cependant, certains États considèrent les HOA basés sur des condominiums, souvent appelés «communautés de condominiums», et les organisations régissant les coopératives - appelées conseils de coopératives - comme des entités distinctes des HOA. Cette distinction est faite sur la base de l'hypothèse que les intérêts de propriété de ces organisations diffèrent. Par conséquent, la désignation "association communautaire" sert de terme générique plus large qui englobe les HOA, les communautés de condominiums et les conseils de coopératives.
Cependant, une HOA est distincte d'une association de propriétaires (POA). Un POA est un terme plus large qui fait généralement référence à un groupe de personnes qui souhaitent améliorer leur communauté et les valeurs immobilières de la propriété dans leur communauté. La principale différence entre les POA et les HOA est que les POA peuvent inclure toute personne de la communauté ayant un intérêt dans la valeur des biens immobiliers de la communauté ; ainsi, contrairement aux HOA, les POA peuvent inclure des personnes qui ne sont pas propriétaires.
Le nombre de HOA aux États-Unis en 2020, selon la Foundation for Community Association Research. Organisation commerciale/groupe de pression, la fondation estime que 74,1 millions d'Américains, soit environ 25 à 27 % de la population américaine, résident dans un quartier ou une propriété d'une association communautaire.
Le HOA fournit des règlements et des lignes directrices pour ses membres. Ces normes sont respectées dans le but de préserver et de mettre en valeur les valeurs foncières de la communauté. Souvent, les directives sont axées sur l'apparence, elles traitent donc des réglementations relatives à la propreté de la propriété, à l'état de la propriété et à toute réparation effectuée sur la propriété. Habituellement, les lignes directrices pour les HOA sont conçues pour aider à assurer une apparence uniforme pour toutes les propriétés incluses dans la zone de l'association.
En règle générale, la direction de HOA fournira des services supplémentaires à ses membres en échange de leurs frais de HOA. Ces équipements peuvent inclure des aménagements paysagers, des parkings et des installations telles que des piscines, des courts de tennis ou des espaces de fête disponibles pour tous les membres HOA. Certains frais HOA couvrent également le coût de la collecte des ordures et du déneigement.
Sur un plan plus théorique, pour certaines personnes, les HOA sont symboliques de l'autonomie gouvernementale et de la démocratie. Cette croyance peut provenir de l'idée que les meilleures personnes pour gérer une communauté sont les personnes qui y vivent (par opposition à un propriétaire qui ne vit pas sur les lieux).
Un inconvénient d'un HOA est le coût élevé des frais d'association, ce qui pourrait finalement être dissuasif pour certains acheteurs potentiels. De plus, les règles et réglementations de la HOA peuvent sembler déraisonnables, arbitraires ou trop restrictives pour certains propriétaires, qui souhaitent avoir la liberté de personnaliser leurs propriétés.
De plus, les membres du conseil d'administration de HOA sont normalement des bénévoles, et ils peuvent ne pas être correctement formés pour gérer des biens immobiliers, traiter des problèmes financiers complexes ou unir un groupe disparate de personnes pour une cause commune. Étant donné que la direction des HOA doit parvenir à un consensus lorsqu'elle prend des décisions concernant la maintenance et les mises à niveau, il est également possible qu'il y ait des conflits entre les membres HOA qui ne sont pas d'accord.
AvantagesDéfinissez et appliquez les règles de la communauté
Protéger les valeurs de propriété
Fournir des services, des commodités et des installations
Offrir l'autonomie
Imposer des frais, des cotisations et des évaluations
Maintenir des réglementations restrictives
Fonctionner de manière inefficace
Peut être exécuté de manière amateur ou inepte
Dans certains cas, les HOA peuvent exercer un pouvoir financier et juridique important sur les propriétaires fonciers de leur zone. Les HOA perçoivent des frais mensuels ou annuels de HOA. Les frais de HOA se situent généralement entre 200 $ et 400 $ par mois, mais ils peuvent aller de moins de 100 $ à plus de 10 000 $ dans les quartiers ou les communautés de luxe.
Les frais de HOA contribuent également souvent au fonds de réserve de l'association, qui est mis de côté pour les grands projets de rénovation ou une utilisation d'urgence. En plus des frais réguliers, les HOA peuvent également imposer des évaluations spéciales aux propriétaires lorsque l'association ne dispose pas de réserves suffisantes pour payer les réparations imprévues dans les espaces communs, tels que les trottoirs ou les parkings.
Le conseil d'administration de l'HOA, qui est généralement responsable des finances de l'organisation, supervise la collecte et la gestion des fonds. En plus de fixer les cotisations et les évaluations, le conseil peut imposer des amendes aux propriétaires qui enfreignent les règles ou endommagent les parties communes. En plus d'imposer des pénalités, les HOA peuvent également placer un privilège sur une propriété si un propriétaire est sérieusement en retard sur ses cotisations. Les privilèges HOA existants peuvent rendre difficile la vente de la maison à moins qu'ils ne soient effacés.
Parfois, les propriétaires individuels ont des conflits avec leurs HOA. Une question épineuse, en particulier, concerne l'installation de panneaux solaires. Les conseils d'administration HOA ne les aiment souvent pas, craignant qu'ils ne nuisent à la valeur des propriétés, et dans 23 États, ils sont autorisés à interdire aux propriétaires de les ajouter à leurs résidences.
En 2020, un ingénieur électricien résidant à Blaine, Minnesota, une banlieue de Minneapolis, a demandé l'autorisation d'ajouter des panneaux solaires à sa maison. En octobre de la même année, cependant, l'HOA a rejeté sa proposition, invoquant des préoccupations esthétiques (les panneaux étaient trop visibles de la rue) et l'absence de directives établies pour l'énergie solaire sur les toits dans les statuts de l'association.
L'ingénieur électricien a rejoint un groupe de propriétaires et de défenseurs du solaire qui demandent aux législateurs du Minnesota de soutenir un projet de loi qui permettrait aux associations de propriétaires de réglementer mais pas d'interdire l'installation de panneaux solaires thermiques sur les maisons unifamiliales. Présenté à la Chambre des représentants du Minnesota au début de 2021, il fait partie d'une série de projets de loi similaires qui ont été proposés depuis 2014, mais jamais adoptés.
Une association de propriétaires (HOA) est une organisation chargée de régir les affaires d'un développement immobilier appartenant à plusieurs parties, comme un immeuble à appartements. Les HOA sont responsables de tâches telles que l'entretien régulier du bâtiment, la décision de poursuivre ou non des projets de rénovation plus importants, ainsi que la rédaction et l'application des règlements du bâtiment. Afin de financer ses opérations, les HOA facturent à leurs membres des frais mensuels de HOA, généralement de l'ordre de 200 $ à 400 $ par mois. Les HOA ont également le pouvoir d'appliquer les règlements de la communauté, par exemple en imposant des amendes aux résidents qui refusent de se conformer.
Les HOA peuvent bénéficier aux propriétaires individuels en fournissant les services de gestion nécessaires. Par exemple, sans HOA, les propriétaires d'un immeuble d'appartements devraient se coordonner pour décider de problèmes communs tels que l'enlèvement des ordures à l'échelle du bâtiment, les réparations du bâtiment et les politiques communautaires. Cela pourrait prendre beaucoup de temps pour les résidents et entraîner des conflits et des mésententes entre les propriétaires. D'autre part, les HOA peuvent également créer des problèmes pour les propriétaires dans la mesure où le propriétaire n'est pas d'accord avec les règlements de la communauté ou les décisions de dépenses de la HOA.
Les HOA individuels auront différents niveaux de pouvoirs juridiques, selon la façon dont ils ont été conçus. Cependant, d'une manière générale, les HOA auront le pouvoir légal de créer et d'appliquer des politiques communautaires, telles que l'autorisation de fumer, les animaux domestiques ou la location dans le bâtiment. De plus, les HOA décideront des budgets pour le bâtiment et auront le pouvoir de facturer des frais mensuels ou uniques à leurs membres. Si un membre refuse de payer ces frais ou de se conformer aux politiques communautaires, les HOA peuvent imposer une série de sanctions. Dans de nombreux cas, ces sanctions peuvent inclure des amendes, la restriction des privilèges de la communauté et même des litiges.
