Le ratio prêt-valeur (LTV) est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières et autres prêteurs examinent avant d'approuver un prêt hypothécaire. En règle générale, les évaluations de prêt avec des ratios LTV élevés sont considérées comme des prêts à risque plus élevé. Par conséquent, si l'hypothèque est approuvée, le prêt a un taux d'intérêt plus élevé.
De plus, un prêt avec un ratio LTV élevé peut obliger l'emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire pour compenser le risque pour le prêteur. Ce type d'assurance est appelé assurance hypothécaire privée (AMP).
Les acheteurs de maison intéressés peuvent facilement calculer le rapport LTV d'une maison. Voici la formule :
LTVratio=APVMAoù :MA=Montant de l'hypothèqueAPV=Valeur Estimée de la Propriété
Un ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimative du bien, exprimée en pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison évaluée à 100 000 $ pour sa valeur estimative et que vous versez un acompte de 10 000 $, vous emprunterez 90 000 $. Cela se traduit par un ratio LTV de 90 % (c'est-à-dire 90 000/100 000).
La détermination d'un ratio LTV est un élément essentiel de la souscription d'un prêt hypothécaire. Il peut être utilisé dans le processus d'achat d'une maison, de refinancement d'une hypothèque actuelle en un nouveau prêt ou d'un emprunt sur la valeur nette accumulée dans une propriété.
Les prêteurs évaluent le ratio LTV pour déterminer le niveau d'exposition au risque qu'ils prennent lors de la souscription d'un prêt hypothécaire. Lorsque les emprunteurs demandent un prêt pour un montant qui est égal ou proche de la valeur d'expertise (et a donc un ratio LTV plus élevé), les prêteurs perçoivent qu'il y a plus de chances que le prêt soit en défaut. C'est parce qu'il y a très peu d'équité accumulée dans la propriété. Par conséquent, en cas de saisie, le prêteur peut avoir du mal à vendre la maison à un prix suffisant pour couvrir le solde hypothécaire impayé tout en réalisant un profit sur la transaction.
Les principaux facteurs qui influent sur les ratios LTV sont le montant de l'acompte, le prix de vente et la valeur estimative d'une propriété. Le ratio LTV le plus bas est atteint avec un acompte plus élevé et un prix de vente inférieur.
Un ratio LTV n'est qu'un facteur parmi d'autres pour déterminer l'admissibilité à l'obtention d'un prêt hypothécaire, d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une marge de crédit. Cependant, il peut jouer un rôle important dans le taux d'intérêt qu'un emprunteur est en mesure d'obtenir.
La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs d'hypothèque et de capital immobilier le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque leur ratio LTV est égal ou inférieur à 80 %. à mesure que le ratio LTV augmente. Par exemple, un emprunteur avec un ratio LTV de 95% peut être approuvé pour un prêt hypothécaire. Cependant, leur taux d'intérêt peut être supérieur d'un point de pourcentage au taux d'intérêt accordé à un emprunteur avec un ratio LTV de 75 %.
Si le ratio LTV est supérieur à 80%, un emprunteur peut être tenu de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Cela peut ajouter de 0,5 % à 1 % au montant total du prêt sur une base annuelle. Par exemple, un PMI avec un taux de 1 % sur un prêt de 100 000 $ ajouterait 1 000 $ supplémentaires au montant total payé par an (ou 83,33 $ par mois). Les paiements PMI sont requis jusqu'à ce que le ratio LTV soit de 80 % ou moins. Le ratio LTV diminuera à mesure que vous remboursez votre prêt et que la valeur de votre maison augmente avec le temps.
En général, plus le ratio LTV est faible, plus la probabilité que le prêt soit approuvé est grande et plus le taux d'intérêt est susceptible d'être bas. De plus, en tant qu'emprunteur, il est moins probable que vous soyez obligé de souscrire une assurance hypothécaire privée (AMP).
Bien que ce ne soit pas une loi selon laquelle les prêteurs exigent un ratio LTV de 80% pour que les emprunteurs évitent le coût supplémentaire du PMI, c'est la pratique de presque tous les prêteurs. Des exceptions à cette exigence sont parfois faites pour les emprunteurs qui ont un revenu élevé, une dette moins élevée ou un portefeuille d'investissement important.
Par exemple, supposons que vous achetiez une maison évaluée à 100 000 $. Cependant, le propriétaire est prêt à le vendre pour 90 000 $. Si vous versez un acompte de 10 000 $, votre prêt est de 80 000 $, ce qui se traduit par un ratio LTV de 80 % (c'est-à-dire 80 000/100 000). Si vous augmentiez le montant de votre mise de fonds à 15 000 $, votre prêt hypothécaire est maintenant de 75 000 $. Cela rendrait votre ratio LTV de 75 % (c'est-à-dire 75 000/100 000).
Différents types de prêts peuvent avoir des règles différentes en ce qui concerne les exigences de ratio LTV.
Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré. Ils sont délivrés par un prêteur agréé par la FHA et assurés par la Federal Housing Administration (FHA). Les prêts FHA exigent un acompte minimum et des cotes de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels. Les prêts FHA permettent un ratio LTV initial allant jusqu'à 96,5 %, mais ils nécessitent une prime d'assurance hypothécaire (MIP) qui dure aussi longtemps que vous avez ce prêt (peu importe à quel point le ratio LTV est bas). Beaucoup de gens décident pour refinancer leurs prêts FHA une fois que leur ratio LTV atteint 80 % afin d'éliminer l'exigence MIP.
Les prêts VA et USDA - disponibles pour les militaires actuels et anciens ou ceux des zones rurales - ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée, même si le ratio LTV peut atteindre 100 %. Cependant, les prêts VA et USDA ont des avantages supplémentaires. frais.
Les programmes de prêts hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio LTV de 97%. Cependant, ils ont besoin d'une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le ratio tombe à 80 %.
Pour les prêts FHA, VA et USDA, des options de refinancement rationalisées sont disponibles. Celles-ci renoncent aux exigences d'évaluation afin que le ratio LTV de la maison n'affecte pas le prêt. Pour les emprunteurs dont le ratio LTV est supérieur à 100 % - également connu sous le nom d'emprunteurs "sous-marins" ou "à l'envers" - l'option de refinancement prêt-valeur élevé de Fannie Mae et le refinancement de secours amélioré de Freddie Mac sont également des options disponibles.
Alors que le ratio LTV examine l'impact d'un seul prêt hypothécaire lors de l'achat d'une propriété, le ratio combiné prêt-valeur (CLTV) est le ratio de tous prêts garantis sur une propriété à la valeur d'une propriété. Cela comprend non seulement l'hypothèque principale utilisée dans le LTV, mais également toute hypothèque de deuxième rang, prêt sur valeur domiciliaire ou marge de crédit, ou autres privilèges. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur potentiel lorsque plus d'un prêt est utilisé, par exemple, s'il aura deux hypothèques ou plus, ou une hypothèque plus un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC). En général, les prêteurs sont disposés à prêter à des ratios CLTV de 80 % et plus et à des emprunteurs dont la cote de crédit est élevée. Les principaux prêteurs ont tendance à être plus généreux avec les exigences CLTV car il s'agit d'une mesure plus approfondie.
Regardons d'un peu plus près la différence. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire principal d'une maison. Par conséquent, si le solde du prêt hypothécaire principal est de 100 000 $ et que la valeur de la maison est de 200 000 $, LTV =50 %.
Considérons cependant l'exemple s'il a également une deuxième hypothèque d'un montant de 30 000 $ et un HELOC de 20 000 $. Le prêt combiné à la valeur devient maintenant (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) =75 % ; un ratio beaucoup plus élevé.
Ces considérations combinées sont particulièrement importantes si le créancier hypothécaire fait défaut et s'oppose à la saisie.
Le principal inconvénient des informations fournies par un LTV est qu'il n'inclut que l'hypothèque principale qu'un propriétaire doit et n'inclut pas dans ses calculs les autres obligations de l'emprunteur, telles qu'une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire. Par conséquent, le CLTV est une mesure plus inclusive de la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt immobilier.
