Le résultat opérationnel net (NOI) est un calcul utilisé pour analyser la rentabilité des investissements immobiliers générateurs de revenus. Le NOI est égal à tous les revenus de la propriété, moins toutes les dépenses d'exploitation raisonnablement nécessaires.
Le NOI est un chiffre avant impôt, apparaissant sur l'état des revenus et des flux de trésorerie d'une propriété, qui exclut les paiements de principal et d'intérêts sur les prêts, les dépenses en capital, la dépréciation et l'amortissement. Lorsque cette mesure est utilisée dans d'autres secteurs, elle est appelée "EBIT", qui signifie "bénéfice avant intérêts et impôts".
Le bénéfice net d'exploitation est une méthode d'évaluation utilisée par les professionnels de l'immobilier pour déterminer la valeur précise de leurs immeubles productifs de revenus. Pour calculer le NOI, les dépenses d'exploitation de la propriété doivent être soustraites du revenu produit par une propriété.
En plus des revenus locatifs, une propriété peut également générer des revenus provenant d'équipements tels que des structures de stationnement, des distributeurs automatiques et des installations de blanchisserie. Les dépenses d'exploitation comprennent les coûts de fonctionnement et d'entretien du bâtiment, y compris les primes d'assurance, les frais juridiques, les services publics, les taxes foncières, les coûts de réparation et les frais de conciergerie. Les dépenses en capital, telles que les coûts d'un nouveau système de climatisation pour l'ensemble du bâtiment, ne sont pas incluses dans le calcul.
NOI aide les investisseurs immobiliers à déterminer le taux de capitalisation, qui à son tour les aide à calculer la valeur d'une propriété, leur permettant ainsi de comparer différentes propriétés qu'ils envisagent d'acheter ou de vendre.
Pour les propriétés financées, le NOI est également utilisé dans le ratio de couverture de la dette (DCR), qui indique aux prêteurs et aux investisseurs si les revenus d'une propriété couvrent ses dépenses d'exploitation et les paiements de la dette. Le NOI est également utilisé pour calculer le multiplicateur de revenu net, le retour sur investissement et le retour sur investissement total.
Pour calculer le bénéfice d'exploitation net, soustrayez les dépenses d'exploitation des revenus générés par une propriété. Les revenus de l'immobilier comprennent les revenus locatifs, les frais de stationnement, les changements de service, les distributeurs automatiques, les machines à laver, etc.
Les dépenses d'exploitation comprennent tous les coûts associés à l'exploitation de la propriété. Ceux-ci comprennent les frais de gestion immobilière, les assurances, les services publics, les taxes foncières, les réparations et l'entretien.
Résultat net d'exploitation=RR−OEoù :RR=revenus immobiliersOE=dépenses d'exploitation
À titre d'exemple, supposons que les informations ci-dessous étaient le profil d'un immeuble en copropriété particulier qu'un propriétaire louait.
Revenu :
Revenus totaux =26 000 $
Supposons maintenant que les dépenses de fonctionnement de l'immeuble en copropriété sont les suivantes :
Dépenses d'exploitation :
Dépenses d'exploitation totales =10 000 $
Le bénéfice d'exploitation net (NOI) dans cet exemple serait de 26 000 $ - 10 000 $ =16 000 $.
Supposons que vous possédiez une propriété qui rapporte annuellement 120 000 $ de revenus et engage 80 000 $ de dépenses d'exploitation. Dans ce cas, il aura un NOI résultant de 40 000 $ (120 000 $ - 80 000 $). Si le total est négatif, lorsque les dépenses d'exploitation sont supérieures aux revenus, le résultat est appelé une perte nette d'exploitation (NOL).
Les créanciers et les prêteurs commerciaux s'appuient fortement sur le NOI pour déterminer le potentiel de génération de revenus de la propriété à hypothéquer, encore plus qu'ils ne tiennent compte des antécédents de crédit d'un investisseur dans leurs décisions. En termes simples :cette mesure aide les prêteurs à évaluer fondamentalement la valeur initiale de la propriété en prévoyant ses flux de trésorerie.
Le NOI est utilisé pour déterminer le taux de capitalisation d'une propriété, également connu sous le nom de retour sur investissement (ROI) dans l'immobilier. Il divise le NOI par le prix d'achat.
Si une propriété est jugée rentable, les prêteurs utilisent également ce chiffre pour déterminer le montant du prêt qu'ils sont prêts à consentir. En revanche, si la propriété affiche une perte d'exploitation nette, les prêteurs sont susceptibles de rejeter catégoriquement la demande de prêt hypothécaire de l'emprunteur.
Les propriétaires peuvent manipuler leurs dépenses d'exploitation en reportant certaines dépenses tout en en accélérant d'autres. Le NOI peut également être augmenté en augmentant les loyers et autres frais, tout en diminuant simultanément les dépenses d'exploitation raisonnablement nécessaires.
À titre d'exemple de ce dernier, considérez un scénario où un propriétaire d'appartement renonce au loyer annuel de 12 000 $ d'un locataire, en échange de ce locataire agissant en tant que gestionnaire immobilier. Si le propriétaire de l'appartement verse normalement un salaire de 30 000 $ à un gestionnaire d'immeuble, il peut par conséquent soustraire le coût "raisonnablement nécessaire" de 30 000 $ des revenus, plutôt que le coût réel de 12 000 $.
La formule de calcul du NOI est la suivante :
Le NOI est un calcul avant impôt en ce sens qu'il ne tient pas compte de l'impôt.
Le revenu net d'exploitation correspond aux revenus moins toutes les dépenses d'exploitation, tandis que le revenu net correspond aux revenus moins toutes les dépenses, y compris les dépenses d'exploitation et les dépenses hors exploitation, telles que les impôts.
Le NOI n'est pas un pourcentage mais plutôt un nombre qui prend en considération les revenus et les dépenses d'une propriété. Il peut être comparé à la valeur totale de la propriété si cette propriété avait été payée intégralement en espèces. Dans ce cas, plus le pourcentage du résultat d'exploitation net par rapport au prix de l'immobilier est élevé, mieux c'est.
Le bénéfice net d'exploitation (NOI) est un chiffre couramment utilisé pour évaluer la rentabilité d'une propriété. Le calcul consiste à soustraire toutes les dépenses d'exploitation de la propriété de tous les revenus générés par la propriété. Plus les revenus sont élevés et plus les dépenses sont faibles, plus une propriété est rentable. Cela indique au propriétaire si les revenus générés par la possession et l'entretien de la propriété en valent le coût.
