Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus.
Sur le modèle des fonds communs de placement, les REIT regroupent le capital de nombreux investisseurs. Cela permet aux investisseurs individuels de percevoir des dividendes sur leurs investissements immobiliers, sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des propriétés.
Le Congrès a créé les FPI en 1960 en tant qu'amendement à l'extension de la taxe d'accise sur les cigares. La disposition permet aux investisseurs d'acheter des actions dans des portefeuilles immobiliers commerciaux, ce qui n'était auparavant disponible que pour les particuliers fortunés et par l'intermédiaire de grands intermédiaires financiers.
Les propriétés d'un portefeuille de FPI peuvent comprendre des complexes d'appartements, des centres de données, des établissements de santé, des hôtels, des infrastructures - sous forme de câbles à fibres optiques, de tours de téléphonie cellulaire et de pipelines d'énergie - des immeubles de bureaux, des centres de vente au détail, des entrepôts en libre-service, des terres à bois et des entrepôts.
En général, les FPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique. Cependant, les FPI diversifiées et spécialisées peuvent détenir différents types de propriétés dans leurs portefeuilles, comme une FPI composée à la fois d'immeubles de bureaux et de commerces de détail.
De nombreuses FPI sont cotées en bourse sur les principales bourses de valeurs mobilières et les investisseurs peuvent les acheter et les vendre comme des actions tout au long de la séance de bourse. Ces FPI se négocient généralement sous un volume substantiel et sont considérées comme des instruments très liquides.
La plupart des FPI ont un modèle commercial simple :la FPI loue des espaces et perçoit les loyers des propriétés, puis distribue ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires. Les FPI hypothécaires ne possèdent pas de biens immobiliers, mais financent plutôt des biens immobiliers. Ces FPI tirent un revenu des intérêts sur leurs investissements.
Pour être qualifiée de FPI, une société doit se conformer à certaines dispositions de l'Internal Revenue Code (IRC). Ces exigences incluent de posséder principalement des biens immobiliers générateurs de revenus à long terme et de distribuer des revenus aux actionnaires. Plus précisément, une société doit répondre aux exigences suivantes pour être qualifiée de FPI :
Aujourd'hui, on estime que les FPI détiennent collectivement environ 3,5 billions de dollars d'actifs bruts ; Les FPI cotées en bourse représentent 2 500 milliards de dollars.
Il existe trois types de FPI :
| Comparaison des types de FPI | |
|---|---|
| Équité | |
| Hypothèque | |
| Hybride | |
Les FPI peuvent être classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et détenues :
Vous pouvez investir dans des FPI cotées en bourse, ainsi que dans des fonds communs de placement de FPI et des fonds négociés en bourse (FNB) de FPI, en achetant des actions par l'intermédiaire d'un courtier. Vous pouvez acheter des actions d'une FPI non cotée par l'intermédiaire d'un courtier ou d'un conseiller financier qui participe à l'offre de la FPI non cotée.
Les SCPI sont également incluses dans un nombre croissant de plans d'investissement à prestations définies et à cotisations définies. Selon Nareit, une société de recherche sur les FPI basée à Washington, D.C., environ 145 millions d'investisseurs américains possèdent des FPI, soit directement, soit par le biais de leur épargne-retraite et d'autres fonds d'investissement.
En 2022, les FPI détiennent collectivement plus d'un demi-million de propriétés individuelles.
Les REIT peuvent jouer un rôle important dans un portefeuille d'investissement car ils peuvent offrir un dividende annuel solide et stable et un potentiel d'appréciation du capital à long terme. Le rendement total des FPI au cours des 20 dernières années a surpassé l'indice S&P 500, d'autres indices et le taux d'inflation. Comme pour tous les investissements, les FPI ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Du côté positif, les FPI sont faciles à acheter et à vendre, car la plupart se négocient sur des bourses publiques, une caractéristique qui atténue certains des inconvénients traditionnels de l'immobilier. En termes de performances, les FPI offrent des rendements attrayants ajustés au risque et des flux de trésorerie stables. De plus, une présence immobilière peut être bénéfique pour un portefeuille car elle offre une diversification et un revenu basé sur les dividendes, et les dividendes sont souvent plus élevés que ceux que vous pouvez obtenir avec d'autres investissements.
En revanche, les FPI n'offrent pas grand-chose en termes d'appréciation du capital. Dans le cadre de leur structure, elles doivent reverser 90 % des revenus aux investisseurs. Ainsi, seuls 10 % du revenu imposable peuvent être réinvestis dans le FPI pour acheter de nouveaux avoirs. D'autres inconvénients sont que les dividendes des FPI sont imposés comme un revenu régulier et que certaines FPI ont des frais de gestion et de transaction élevés.
AvantagesLiquidité
Diversification
Transparence
Flux de trésorerie stable grâce aux dividendes
Des rendements attrayants ajustés au risque
Faible croissance
Les dividendes sont imposés comme un revenu régulier
Soumis au risque de marché
Potentiel de frais de gestion et de transaction élevés
La Securities and Exchange Commission (SEC) recommande aux investisseurs de se méfier de quiconque essaie de vendre des FPI qui ne sont pas enregistrées auprès de la SEC. Il indique que "vous pouvez vérifier l'enregistrement des FPI cotées en bourse et non cotées via le système EDGAR de la SEC. Vous pouvez également utiliser EDGAR pour examiner les rapports annuels et trimestriels d'une FPI ainsi que tout prospectus d'offre."
C'est aussi une bonne idée de vérifier le courtier ou le conseiller en placement qui recommande le FPI. La SEC dispose d'un outil de recherche gratuit qui vous permet de vérifier si un professionnel de l'investissement est agréé et enregistré.
Une autre considération lors du choix des FPI est de regarder les secteurs du marché immobilier qui sont en vogue. Quels secteurs en plein essor de l'économie, en général, peuvent être exploités via l'immobilier ? À titre d'exemple, les soins de santé sont l'un des secteurs à la croissance la plus rapide aux États-Unis, en particulier en ce qui concerne la croissance des bâtiments médicaux, des centres de soins ambulatoires, des établissements de soins pour personnes âgées et des communautés de retraités.
Plusieurs FPI se concentrent sur ce secteur. Healthpeak Properties (PEAK) - anciennement HCP - en est un exemple. Au début de 2022, il avait une capitalisation boursière de près de 18,8 milliards de dollars américains, avec quelque 5 millions d'actions échangées quotidiennement. Son portefeuille se concentre sur trois principales catégories d'actifs :les installations des sciences de la vie, les cabinets médicaux et les logements pour personnes âgées, détenant des participations dans plus de 615 propriétés.
REIT signifie "Real Estate Investment Trust". Une FPI est organisée comme un partenariat, une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l'immobilier en achetant des propriétés ou en rachetant des hypothèques. Les FPI émettent des actions qui se négocient en bourse et sont achetées et vendues comme des actions ordinaires. Pour être considérée comme une FPI, la société doit investir au moins 75 % de ses actifs dans l'immobilier et tirer au moins 75 % de ses revenus d'activités liées à l'immobilier.
Selon la loi et la réglementation de l'IRS, les FPI doivent verser 90 % ou plus de leurs bénéfices imposables (aux actionnaires sous forme de dividendes. Par conséquent, les sociétés de FPI sont souvent exonérées de la plupart des impôts sur les sociétés. Les actionnaires des FPI qui reçoivent des dividendes sont des impôts comme s'il s'agissait de dividendes ordinaires.
Un "trombone REIT" augmente les avantages fiscaux accordés à un REIT tout en lui permettant d'exploiter des propriétés que ces fiducies ne peuvent normalement pas gérer. Le FPI trombone implique une obligation fiduciaire stricte envers les parties prenantes qui créent des conflits d'intérêts - et par conséquent, cette forme de FPI est rare et soumise à un degré élevé de contrôle réglementaire lorsqu'ils apparaissent. Il est similaire mais plus flexible dans sa structure à un "SPI agrafé".
