Obtenir un prêt hypothécaire peut être une tâche complexe et ardue. Il existe un large éventail de prêts hypothécaires parmi lesquels choisir, vous devrez rassembler de nombreux documents pour les demander, et même calculer le coût mensuel de votre futur prêt hypothécaire peut être difficile.
Néanmoins, le processus hypothécaire peut être divisé en un certain nombre d'étapes bien définies. La plupart des gens passent par six étapes distinctes lorsqu'ils recherchent un nouveau prêt hypothécaire :la préapprobation, la recherche d'une maison, la demande de prêt hypothécaire, le traitement du prêt, la souscription et la clôture.
Dans ce guide, nous vous expliquerons tout ce que vous devez savoir sur chacune de ces étapes.
La première étape pour obtenir un prêt hypothécaire consiste à déterminer le type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux, le montant que vous pouvez vous permettre de payer et à obtenir une approbation préalable pour ce prêt. Afin de trouver le bon type de prêt hypothécaire, familiarisez-vous avec les différents types de prêt hypothécaire et trouvez celui qui vous convient. Vous devrez prendre en compte un certain nombre de facteurs au moment de choisir un prêt hypothécaire, mais le plus important est d'avoir une idée précise de vos coûts mensuels. Cela comprendra non seulement le remboursement du « principal » du prêt, mais également le paiement des intérêts. Et si vous n'êtes pas en mesure de verser un acompte de 20% sur une propriété, vous devrez également payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer l'impact de différents taux sur votre paiement mensuel.
Une fois que vous avez une idée du type de prêt hypothécaire que vous souhaitez, vous pouvez approcher les prêteurs hypothécaires pour une pré-approbation. Une pré-approbation est un document qui indique le montant maximum que votre prêteur hypothécaire est prêt à vous prêter. Vous pouvez obtenir une pré-approbation assez rapidement :votre prêteur hypothécaire n'aura qu'à exécuter un rapport de solvabilité de trois bureaux (appelé tri-fusion) qui indique votre pointage de crédit et vos antécédents de crédit tels que rapportés par des bureaux de crédit tiers.
Une pré-approbation est précieuse lorsqu'il s'agit de rechercher une propriété. Cela indique que vous êtes un acheteur sérieux et que vous êtes prêt à vous déplacer rapidement sur une propriété lorsque vous en trouvez une que vous aimez.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
La plupart des gens commencent à chercher des propriétés bien avant qu'ils ne soient pré-approuvés pour un prêt hypothécaire, et peut-être même avant qu'ils ne songent à acheter une maison. Mais si vous avez suivi les étapes ci-dessus et que vous avez votre approbation préalable, vous êtes maintenant prêt à commencer à chercher sérieusement.
Il existe de nombreuses façons de procéder. Vous pouvez utiliser des portails immobiliers en ligne comme Zillow ou Trulia, acheter une maison aux enchères ou même rechercher une maison hors marché. Assurez-vous simplement de ne pas tomber dans certaines des erreurs courantes que les gens commettent lors de la recherche d'une maison.
Une fois que vous avez trouvé une propriété appropriée, vous devrez faire une offre à ce sujet. Votre agent immobilier devrait vous aider à le faire, car différents vendeurs et propriétés nécessitent différents types d'offres.
À ce stade, vous devrez normalement déposer une caution, un dépôt qui indique que vous êtes sérieusement intéressé par une propriété. Les dépôts d'arrhes typiques sont de 1% à 2% du prix de vente. Si vous fermez une propriété, cet argent est utilisé pour l'acompte.
Normalement, votre offre contiendra également des éventualités qui vous permettront de vous retirer de la transaction. Ceux-ci sont conçus pour vous protéger, vous et votre argent, si la maison que vous avez choisie n'est pas tout à fait ce qu'elle semble être. Les éventualités courantes incluent :
À ce stade, vous êtes prêt à demander une hypothèque définitive. Pour ce faire, vous devrez vous adresser à un prêteur hypothécaire, probablement celui qui vous a donné l'approbation préalable, mais vous devriez également faire le tour pour vous assurer d'obtenir la meilleure offre.
Chaque prêteur hypothécaire aura besoin d'informations afin de vous faire une offre. Ils peuvent déjà disposer de certaines de ces informations, mais ils peuvent avoir besoin d'en collecter davantage. Mais vous devrez également donner à votre prêteur un ensemble de documents.
Votre prêteur devrait vous indiquer quoi envoyer et quand, mais il aura probablement besoin :
Emploi
Revenu
• Deux ans de W-2
• Déclaration de profits et pertes si travailleur indépendant
• Pensions, sécurité sociale
• Assistance publique
• Pension alimentaire
• Pension alimentaire
Actifs
• Comptes bancaires (comptes d'épargne, chèques, courtage)
• Biens immobiliers
• Investissements (actions, obligations, comptes de retraite)
• Produit de la vente de la maison actuelle
• Fonds offerts par des proches (par exemple, un acompte pour un prêt FHA)
Dettes
• Hypothèque actuelle
• Privilèges
• Pension alimentaire
• Pension alimentaire pour enfants
• Prêts automobiles
• Cartes de crédit
• Biens immobiliers
Informations sur la propriété (votre agent immobilier peut être en mesure de saisir certains des éléments les plus difficiles à trouver, tels que les taxes foncières.)
• Adresse municipale
• Prix de vente prévu
• Type de maison (résidence unifamiliale, condo, etc.)
• Taille de la propriété
• Taxes foncières (annuel)
• Cotisations à l'association des propriétaires (HOA)
• Date de clôture estimée
Historique de crédit
Soyez prêt à expliquer tout faux pas dans vos antécédents financiers. Il est bon d'avoir des dates, des montants et des causes pour l'un des éléments suivants :
• Faillites
• Recouvrements
• Saisies
• Impayés
Ce dernier élément, votre historique de crédit, est l'un des éléments les plus importants pour faire approuver votre prêt hypothécaire. Pour cette raison, c'est une bonne idée de vérifier votre dossier de crédit au préalable pour voir où vous en êtes. La loi vous donne droit à un rapport de solvabilité gratuit de chacun des trois principaux bureaux d'évaluation chaque année.
C'est une bonne idée de vérifier votre dossier de crédit au préalable pour voir où vous en êtes. La loi vous donne droit à un rapport de solvabilité gratuit de chacun des trois principaux bureaux d'évaluation chaque année.
L'étape suivante consiste pour les prêteurs que vous avez approchés à rassembler toutes les informations que vous avez fournies dans une estimation de prêt. Une estimation de prêt est un formulaire de trois pages qui présente des informations sur le prêt immobilier dans un format facile à lire, avec des explications. Cette standardisation rend non seulement l'information facile à digérer; cela facilite également la comparaison des offres entre les prêteurs pour voir lequel vous propose la meilleure offre.
Vous obtiendrez une estimation de prêt dans les trois jours ouvrables suivant la demande de prêt hypothécaire, sauf si vous ne répondez pas aux qualifications de base du prêteur et que votre demande est rejetée. Si cela se produit, le prêteur doit vous donner un avis écrit dans les 30 jours indiquant pourquoi votre demande a été rejetée. Les seuls frais que vous devrez peut-être payer pour obtenir une estimation de prêt sont des frais de dossier de crédit.
Lorsque vous recevez une estimation de prêt, elle est valide pendant 10 jours ouvrables. Si vous souhaitez accepter une offre de prêt, essayez de le faire dans ce délai; le prêteur peut modifier les conditions et émettre une nouvelle estimation de prêt si vous prenez plus de temps pour vous décider.
Si vous acceptez une estimation de prêt, votre prêt commencera à être traité. À ce stade, votre prêteur hypothécaire commencera à examiner et à vérifier les informations que vous lui avez fournies. Cela inclut :
La prochaine étape est l'évaluation de votre demande par les souscripteurs.
Bien qu'il soit peu probable que vous traitiez directement avec eux, les souscripteurs hypothécaires sont en fait les principaux décideurs dans le processus d'approbation du prêt hypothécaire et sont les personnes qui donneront l'approbation finale pour votre prêt hypothécaire.
Les souscripteurs vérifieront chaque aspect de votre demande de prêt hypothécaire et effectueront un certain nombre d'autres étapes. Par exemple, les emprunteurs sont tenus de faire évaluer toute propriété sur laquelle ils contractent une hypothèque. Le souscripteur ordonne cette évaluation et l'utilise pour déterminer si les fonds provenant de la vente de la propriété sont suffisants pour couvrir le montant qui vous sera prêté dans votre prêt hypothécaire.
Une fois que les souscripteurs auront évalué votre demande, ils vous donneront leur décision. Il s'agira soit d'accepter le prêt tel qu'il est proposé, soit de le rejeter, soit de l'approuver avec conditions. Votre prêt hypothécaire peut être approuvé, par exemple, à condition que vous fournissiez plus d'informations sur votre historique de crédit.
Si votre demande est approuvée, vous verrouillerez alors votre taux d'intérêt auprès de votre prêteur. Il s'agit du taux d'intérêt final que vous paierez pour le reste de la durée de votre prêt hypothécaire.
Les frais de clôture varient généralement entre 2 % et 5 % du prix d'achat de la maison.
Si votre demande de prêt hypothécaire est approuvée, il est maintenant temps de conclure. À ce stade, une grande pile de documents sera imprimée et vous serez invité à la société de titres (ou au bureau du procureur) pour une réunion de clôture.
L'un des documents les plus importants que vous verrez lors de cette réunion est votre formulaire de divulgation de clôture. Sur ce formulaire, vous verrez une colonne indiquant les coûts de clôture estimés à l'origine et les coûts de clôture finaux, ainsi qu'une autre colonne indiquant la différence si les coûts ont augmenté.
Les frais de clôture varient généralement entre 2% et 5% du prix d'achat de la maison. Ainsi, si vous achetez une maison de 200 000 $, vos frais de clôture pourraient varier de 4 000 $ à 10 000 $. Les frais de clôture varient en fonction de votre état, du type de prêt et du prêteur hypothécaire, il est donc important de porter une attention particulière à ces frais.
Si vous voyez de nouveaux frais qui ne figuraient pas sur l'estimation initiale du prêt ou si vous remarquez que vos frais de clôture sont considérablement plus élevés, demandez immédiatement des éclaircissements à votre prêteur et/ou agent immobilier.
Si tout semble en ordre, vous signerez pour accepter l'hypothèque et vous quitterez le bureau avec les clés de votre nouvelle maison. Bravo !
À ce stade, un compte à rebours commence. Si aucune autre mesure n'est prise, votre hypothèque deviendra active dans trois jours. Cependant, à ce stade, vous avez le droit de passer trois jours à examiner vos documents pour vous assurer que tout est en ordre.
Vous devez comparer votre divulgation finale à l'estimation de prêt que vous avez reçue à l'étape 4 ci-dessus. De petits changements, des divergences ou des fautes de frappe sont autorisés, mais si vous voyez quelque chose que vous ne comprenez pas, vous devez demander des éclaircissements immédiatement.
De plus, certains changements peuvent entraîner la suspension de votre contrat hypothécaire. Cela se produira si :
En supposant que tout est en ordre, votre prêt hypothécaire sera automatiquement mis en ligne une fois les trois jours écoulés.
En règle générale, les contrats hypothécaires vous donnent le droit à une visite finale de la propriété au moins 24 heures avant votre clôture. Vous pouvez profiter de cette visite pour vérifier que le locataire précédent a quitté la propriété et qu'il a effectué les réparations nécessaires.
Bien que vous feriez normalement affaire avec un prêteur hypothécaire tel qu'une banque, la décision finale quant à l'approbation de votre prêt hypothécaire appartient aux souscripteurs.
En règle générale, il faut 30 à 45 jours pour fermer une maison, en fonction de quelques facteurs tels que la rapidité avec laquelle une inspection de la maison est nécessaire et si vous êtes ou non pré-approuvé pour un prêt hypothécaire.
De nombreux frais sont associés aux frais de clôture, des frais d'évaluation aux honoraires que vous payez à l'avocat qui rédige votre contrat. Ces coûts peuvent représenter jusqu'à 2 % à 5 % du prix d'achat de la maison et sont généralement dus à la clôture.
Le processus de demande de prêt hypothécaire peut être compliqué, mais il comporte un certain nombre d'étapes distinctes. La plupart des gens passeront par six d'entre eux :approbation préalable, magasinage à domicile ; demande d'hypothèque; traitement des prêts ; souscription; et fermeture.
Le processus peut être long et stressant, mais assurez-vous de ne pas vous précipiter. Vérifiez soigneusement tous vos documents, assurez-vous de bien comprendre l'hypothèque qui vous est vendue et demandez l'aide d'un expert si vous n'êtes pas sûr de quoi que ce soit. Vous paierez votre hypothèque pendant longtemps, il est donc logique de bien faire les choses.
