Les investisseurs à revenus passifs qui espèrent trouver les meilleurs locataires possibles doivent comprendre que les demandes de location représentent un élément important du processus de sélection. Les postes vacants coûteux, associés au processus de demande de location qui prend beaucoup de temps, peuvent amener n'importe qui à choisir un nouveau locataire avant le moment venu. Cependant, ceux qui prennent le temps d'examiner les demandes de bail de location seront en mesure d'identifier le meilleur locataire possible, protégeant ainsi leur résultat net. Dans cet esprit, il n'y a pas un seul propriétaire ou locataire qui ne bénéficierait pas d'une meilleure compréhension des demandes de location et de leur impact sur les baux futurs.
Une demande de location est exactement ce à quoi elle ressemble :un document utilisé pour sélectionner et examiner les locataires potentiels au nom des propriétaires. Dans leur forme la plus simple, les demandes de location représentent la première action entreprise entre les locataires et les propriétaires. À leur apogée, cependant, les demandes de location sont un moyen efficace de recueillir des informations pour déterminer si les locataires sont ou non des locataires appropriés pour les propriétaires respectifs. Ne serait-ce que pour rien d'autre, un contrat de location correctement rédigé doit divulguer à quel point un locataire sera digne de confiance, responsable et financièrement stable dans un avenir prévisible.
Lors de la sélection des locataires potentiels, les demandes de location prendront en considération les éléments suivants :
Informations personnelles
Informations sur le foyer
Antécédents résidentiels
Historique d'emploi
Revenu actuel
Informations générales
La convergence de ces informations crée un profil sur lequel les propriétaires peuvent fonder toute décision de louer leur propriété.
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Les demandes de location permettent aux propriétaires d'évaluer la part de responsabilité que les locataires potentiels peuvent représenter. Bien qu'ils soient certainement susceptibles de présenter des défauts ou des oublis inhérents, le contexte fourni par une demande de location bien rédigée peut grandement aider les propriétaires à atténuer les risques. En termes simples, une demande de location peut aider les propriétaires à trouver les locataires les plus susceptibles de payer leur loyer chaque mois à temps et ceux qui évalueront probablement leur propriété avec le respect qu'elle mérite. Qu'il suffise de dire qu'un contrat de location est une mesure de sécurité utilisée par les propriétaires; celui qui vise à empêcher les locataires non qualifiés de louer la propriété en question.
Pour être parfaitement clair, les frais de demande de location ne sont pas destinés à servir les propriétaires comme source de revenus. Au lieu de cela, les frais de dossier de location servent deux objectifs principaux :ils identifient simultanément les candidats sérieux et couvrent les coûts associés à leur sélection. Il convient de noter, cependant, que si tous les frais de demande de location ont le même objectif, les prix peuvent varier d'un endroit à l'autre. En règle générale, des loyers plus élevés ont tendance à entraîner des frais de demande de location plus élevés.
Les écarts de frais de dossier de location peuvent aller de quelques chiffres à plus de 100 $, voire plus. Encore une fois, les frais varient d'un État à l'autre et d'un endroit à l'autre. Néanmoins, les frais de dossier moyens se situent actuellement aux alentours de 51 $, selon Apartment List.
Les frais sont l'une des premières étapes du processus d'approbation de la demande de location, ce qui soulève la question :comment les frais de demande de location sont-ils collectés ? Bien qu'il n'y ait pas de réponse universelle, le processus de perception des frais est relativement simple et dépend de la manière dont les locataires postulent. Cela dit, les locataires pleins d'espoir qui postulent en ligne peuvent être tenus de payer leurs frais de candidature à l'avance avec une carte de crédit ou de débit. Ceux qui font la demande en personne, en revanche, peuvent avoir plus d'options :les cartes de crédit, les cartes de débit, les chèques et les mandats sont généralement acceptés pour lancer le processus de demande de bail.
En comprenant le processus d'approbation des demandes de location, les investisseurs à revenus passifs peuvent non seulement s'assurer qu'ils trouvent un bon locataire, mais ils peuvent également expliquer le processus aux locataires potentiels de manière à réduire les retards ou la confusion.
La décomposition du processus de demande de location ressemblera à ceci :
Recueillir les demandes de location
Facturer des frais de dossier
Demander des justificatifs de revenus
Traiter les vérifications de solvabilité
Évaluer les vérifications des antécédents
Appelez les références des candidats
Planifier la réunion de signature de bail
Le processus commence par la collecte des demandes de location. Assurez-vous que les candidats ont fourni toutes les informations demandées, telles que leurs numéros de sécurité sociale et de permis de conduire, des informations sur l'emploi et une liste de références.
L'évaluation des frais de dossier de location est facultative, mais permet de mettre en place un système d'incitation tel que seuls les candidats sérieux soumettent une demande. De nombreux propriétaires exigeront une combinaison de frais remboursables et non remboursables, pour aider à couvrir les coûts d'exécution des vérifications d'antécédents et de crédit.
C'est également une bonne idée d'exiger que les candidats soumettent une preuve de revenu avec la demande, comme un W-2 ou des copies de quelques talons de paie les plus récents. Les propriétaires peuvent appeler l'employeur pour vérifier que le demandeur est bien employé, mais légalement, ils peuvent ne pas être en mesure de fournir plus d'informations. Vérifier que le locataire potentiel dispose d'une source de revenu stable est une étape essentielle de la sélection des locataires, car cela permet de s'assurer que le locataire paiera le loyer en totalité et à temps.
L'exécution d'une vérification de crédit fournit également plus de preuves pour voir si un locataire sera financièrement fiable ou non. Si le demandeur a peu ou pas de crédit, c'est à vous de décider si vous autorisez ou non un cosignataire.
Ensuite, vous voudrez recevoir l'autorisation d'effectuer une vérification des antécédents des candidats. Les propriétaires fourniront une section sur le formulaire de demande de location pour que les particuliers expliquent tout crime pouvant figurer dans leur dossier.
La plupart des demandes de location demandent une liste des propriétés locatives précédentes et des anciens propriétaires, et il est dans l'intérêt de l'investisseur de prendre le téléphone et d'appeler ces références. La preuve de revenu, la vérification de crédit, la vérification des antécédents et les références aideront à fournir une vue globale de la personnalité, de la fiabilité et de la responsabilité du demandeur. À partir de là, il appartient à votre meilleur jugement de choisir le meilleur locataire possible pour une propriété à revenus passifs.
Une fois que vous avez pris votre décision, il est alors temps de planifier la réunion de signature du bail. Tous les locataires doivent être présents et il est de votre responsabilité de couvrir en détail toutes les attentes du bail. Vous pouvez également demander aux locataires d'apporter le premier mois de loyer et tout dépôt de garantie applicable au moment de la signature.
Le traitement d'une demande de location peut prendre environ 24 heures et jusqu'à une semaine, bien qu'il n'y ait pas de règle stricte et rapide pour un temps de traitement de demande de location typique. De nombreuses agences de location auront un système en place pour collecter les demandes de location en ligne, ce qui peut aider à accélérer le processus. À partir de là, plusieurs heures peuvent être nécessaires pour accéder aux bases de données nationales afin d'acquérir des données sur le crédit et les antécédents criminels du demandeur. De plus, il peut falloir de quelques heures à plusieurs jours pour passer des appels téléphoniques aux employeurs et aux propriétaires précédents lors de la vérification des références, y compris l'attente du retour des appels. Ce processus peut généralement prendre de 48 à 72 heures, mais les propriétaires peuvent avoir besoin de plus de temps pour prendre une décision, surtout s'il y a beaucoup de demandes à traiter.
Faire une demande de location comprend plusieurs étapes. Voici une liste des étapes les plus courantes auxquelles les locataires et les propriétaires peuvent s'attendre :
Pré-sélection : Lorsqu'un candidat locataire prend contact pour la première fois, c'est l'occasion rêvée de lui poser quelques questions pour évaluer son sérieux vis-à-vis de votre bien. Vous pouvez leur poser des questions telles que "pourquoi et quand déménagez-vous", "êtes-vous prêt à me laisser appeler pour des références" ou "combien de personnes vivront dans l'unité ?"
Propriété montrant : La visite du bien prévue ne sert pas seulement à permettre au candidat locataire de voir le bien de l'intérieur. C'est également la première occasion de se rencontrer en personne et de surveiller les signaux d'alarme. Certains signes de problèmes incluent les locataires qui sont en retard ou qui amènent des personnes autres que celles qui ont été mentionnées, les personnes qui parlent mal des anciens propriétaires ou critiquent la propriété, ou semblent trop pressées d'emménager. Assurez-vous de faire confiance à votre instinct instinct et faites un suivi avec des références concernant tout soupçon comportemental que vous pourriez avoir.
Processus de candidature : La demande doit fournir des sections permettant aux locataires potentiels de fournir des informations sur leur emploi et leurs revenus, des informations générales et des listes d'adresses et de propriétaires précédents, ainsi que des employeurs. .
Approbation : Même si un locataire potentiel semble convenir parfaitement au moment de la visite, assurez-vous qu'il suit attentivement le processus de demande de location et restez également ouvert aux autres candidats. Cela comprend le temps nécessaire pour demander tous les chèques et appeler les listes de références. Même les locataires les plus prometteurs ne sont pas conclus tant que vous n'avez pas signé de bail et payé les paiements requis.
Signature du bail : Lorsque vous avez enfin sélectionné votre locataire (ou vos locataires), il est temps de planifier une réunion de signature de bail. Cela peut se produire à votre bureau, mais de nombreux propriétaires le programmeront à l'unité à louer, de sorte qu'une visite de la propriété puisse être effectuée en même temps. Assurez-vous de parcourir le contenu du bail en détail et de répondre à toutes les questions. L'accord n'est pas définitif tant que toutes les parties n'ont pas signé le bail et soumis leurs paiements, vous conservez donc le droit de vous retirer si vous recevez des signaux d'alarme de dernière minute.
Les demandes de location jouent un rôle important dans le processus de location. Cependant, comme point de départ, il est important que les demandes de bail de location définissent quelques règles de base. Autrement connues sous le nom de divulgations légales, les règles de base doivent être incluses dans chaque contrat de location :
Assurance du candidat : Cette divulgation tient le candidat responsable de fournir des informations complètes et véridiques sur sa candidature. Si vous avez des raisons de croire que le demandeur a fourni des informations incomplètes ou fausses, cela peut constituer un motif de refus.
Frais de candidature : Les frais de dossier non remboursables seront utilisés pour couvrir vos frais de demande de diverses vérifications d'antécédents et de crédit, ainsi que le temps qu'il vous faut pour vérifier toutes les informations fournies dans la demande.
Autorisation de contact : En incluant une divulgation d'autorisation de contact, le locataire vous permet de contacter les employeurs et propriétaires précédents, ainsi que toute autre référence répertoriée, pour vérifier toute information fournie ou poser d'autres questions que vous jugez nécessaires.
Clause de responsabilité : Cette clause vous aidera à vous protéger de toutes les conséquences, bien que rares, qui pourraient survenir à la suite de la sélection du candidat.
Autorisation étendue : Cette divulgation est utile, car les informations fournies sur la demande peuvent être utilisées à tout moment. Il convient de préciser si cette période d'autorisation prend fin lorsque le bail prend fin ou se prolonge au-delà du bail. Ces informations peuvent être utiles si des dettes doivent être recouvrées auprès du locataire.
Rapports des consommateurs : Comme l'exigent les lois sur la sélection des locataires, le demandeur doit recevoir le nom et l'adresse de l'agence de consommation qui fournit les rapports de vérification des antécédents et du crédit. Cela donne à tous les consommateurs le droit de recevoir une copie du rapport pour contester toute inexactitude.
Acompte de retenue : Une fois qu'un locataire est sélectionné, il peut être tenu de payer des frais de détention ou un dépôt de garantie, ce qui lui garantit l'unité à moins qu'il ne soit pas en mesure de respecter toutes les obligations et exigences à une date d'échéance donnée.
Défaut de paiement : Associé au dépôt de garantie, les propriétaires peuvent également inclure une déclaration de non-paiement. Si le locataire ne s'acquitte pas de sa caution dans un délai déterminé, le bailleur se réserve alors le droit d'ouvrir le logement à d'autres applications.
Prérequis d'emménagement : Le locataire doit être informé à l'avance des conditions préalables qu'il doit remplir avant de pouvoir emménager. Cela peut inclure le paiement de la caution et du premier mois de loyer, effectuer une visite guidée, signer le bail, transférer les services publics, souscrire une assurance locataire, etc.
Motifs de refus : Enfin, le candidat doit être informé qu'il peut être refusé à tout moment au cours du processus de candidature s'il ne peut répondre à aucune exigence ou norme, ou si les informations contenues dans sa candidature ne correspondent pas aux antécédents et aux rapports de crédit ou aux références. chèques.
Demandes de location peut sembler un casse-tête, mais il s'agit en fait d'un mécanisme de sélection des locataires essentiel qui aidera à garantir que le meilleur locataire possible atterrit sur votre propriété. Bien qu'un locataire potentiel puisse sembler parfait lors de la visite, la demande de bail de location en elle-même fournit une couche de protection pour tirer les drapeaux rouges. Les investisseurs à revenu passif qui font attention à leur diligence raisonnable et suivent en détail le processus de demande de location sont sûrs de trouver un excellent locataire qui traitera votre propriété avec grand soin.
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