Les arrhes sont un dépôt versé à un vendeur qui représente la bonne foi d'un acheteur pour acheter une maison. L'argent donne à l'acheteur plus de temps pour obtenir un financement et effectuer la recherche de titre, l'évaluation de la propriété et les inspections avant la clôture. À bien des égards, les arrhes peuvent être considérées comme un dépôt sur une maison, un dépôt fiduciaire ou de l'argent de bonne foi.
Dans la plupart des cas, les arrhes sont remises lors de la signature du contrat de vente ou d'achat, mais elles peuvent également être jointes à l'offre. Une fois déposés, les fonds sont généralement détenus sur un compte séquestre jusqu'à la clôture, moment auquel le dépôt est appliqué à l'acompte de l'acheteur et aux frais de clôture.
Lorsqu'un acheteur décide d'acheter une maison à un vendeur, les deux parties concluent un contrat. Le contrat n'oblige pas l'acheteur à acheter la maison, car les rapports d'évaluation et d'inspection de la maison peuvent révéler ultérieurement des problèmes avec la maison. Le contrat garantit cependant que le vendeur retire la maison du marché pendant qu'elle est inspectée et évaluée. Pour prouver que l'offre d'achat de la propriété par l'acheteur est faite de bonne foi, l'acheteur effectue un dépôt d'arrhes (EMD).
L'acheteur peut être en mesure de récupérer l'acompte si quelque chose qui a été spécifié à l'avance dans le contrat tourne mal. Par exemple, les arrhes seraient restituées si la maison n'est pas évaluée au prix de vente ou si l'inspection révèle un défaut grave, à condition que ces éventualités soient énumérées dans le contrat.
Cependant, les arrhes ne sont pas toujours remboursables. Par exemple, le vendeur peut conserver les arrhes si l'acheteur décide de ne pas procéder à l'achat de la maison pour des éventualités non répertoriées dans le contrat ou si l'acheteur ne respecte pas le délai prévu dans le contrat. L'acheteur perd l'acompte s'il change simplement d'avis et décide de ne pas acheter.
Les arrhes sont toujours restituées à l'acheteur si le vendeur résilie la transaction.
Bien que l'acheteur et le vendeur puissent négocier le dépôt d'arrhes, celui-ci varie souvent entre 1 % et 2 % du prix d'achat de la maison, selon le marché. Sur les marchés immobiliers en effervescence, l'acompte peut représenter entre 5 % et 10 % du prix de vente d'une propriété.
Bien que le dépôt d'arrhes soit souvent un pourcentage du prix de vente, certains vendeurs préfèrent un montant fixe, tel que 5 000 $ ou 10 000 $. Bien sûr, plus le montant des arrhes est élevé, plus le vendeur est susceptible de considérer sérieusement l'acheteur. Par conséquent, un acheteur doit offrir un dépôt de garantie suffisamment élevé pour être accepté, mais pas suffisamment élevé pour mettre en péril de l'argent supplémentaire.
Les arrhes sont généralement versées par chèque certifié, chèque personnel ou virement bancaire sur un compte fiduciaire ou séquestre détenu par une agence immobilière, un cabinet d'avocats ou une société de titres. Les fonds sont détenus dans le compte jusqu'à la clôture, lorsqu'ils sont appliqués à l'acompte de l'acheteur et aux frais de clôture. Il est important de noter que les comptes séquestres, comme tout autre compte bancaire, peuvent rapporter des intérêts. Si les arrhes du compte séquestre génèrent des intérêts supérieurs à 600 $, l'acheteur doit remplir le formulaire fiscal W-9 auprès de l'IRS pour recevoir les intérêts.
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Les acheteurs potentiels perdent leurs arrhes s'ils décident de renoncer à un achat.
Les acheteurs potentiels peuvent faire plusieurs choses pour protéger leurs dépôts d'arrhes.
Supposons que Tom veuille acheter une maison d'une valeur de 100 000 $ à Joy. Pour faciliter la transaction, le courtier s'arrange pour déposer 10 000 $ à titre de dépôt dans un compte séquestre. Les termes de l'accord ultérieur signé par les deux parties stipulent que Joy, qui vit actuellement dans la maison, en sortira dans les six prochains mois.
Mais elle est incapable de trouver un autre lieu de résidence le jour du déménagement. En conséquence, Tom annule la transaction et récupère l'argent de son dépôt. L'argent déposé a généré des intérêts de 500 $ sur le compte séquestre pendant cette période. Étant donné que le montant est inférieur à 600 $, Tom n'est pas tenu de remplir un formulaire IRS pour récupérer le montant.
Dans l'immobilier, les arrhes sont en fait un acompte pour acheter une maison. Habituellement, il varie entre 1 et 10 % du prix de vente de la maison. Bien que les arrhes n'obligent pas un acheteur à acheter une maison, cela oblige le vendeur à retirer la propriété du marché pendant le processus d'évaluation. Les arrhes sont déposées pour représenter la bonne foi dans l'achat de la maison.
Les arrhes sont remboursées si quelque chose ne va pas pendant l'évaluation qui a été prédéterminée dans le contrat. Cela pourrait inclure un prix d'évaluation inférieur au prix de vente, ou s'il y a un défaut important avec la maison. Mais surtout, les arrhes peuvent ne pas être restituées si le défaut n'a pas été prédéterminé dans le contrat ou si l'acheteur décide de ne pas acheter la maison pendant une période de temps convenue.
Pour protéger un dépôt d'arrhes, les acheteurs potentiels peuvent suivre un certain nombre de mesures de précaution. Premièrement, les acheteurs peuvent s'assurer que les éventualités s'appliquent aux défauts, au financement et aux inspections. Cela protège le dépôt d'être confisqué dans le cas où un défaut majeur est découvert, ou que le financement n'est pas garanti. Deuxièmement, lisez attentivement et suivez les termes du contrat. Dans certains cas, le contrat indiquera une certaine date à laquelle l'inspection doit être effectuée. Pour éviter la confiscation, l'acheteur doit respecter ces conditions en conséquence. Enfin, assurez-vous que le dépôt est traité de manière adéquate, ce qui signifie que l'acheteur doit travailler avec un courtier réputé, une société de titres, une société de dépôt ou un cabinet d'avocats.
