Le zonage fait référence aux lois ou règlements municipaux ou locaux qui régissent la façon dont les biens immobiliers peuvent et ne peuvent pas être utilisés dans certaines zones géographiques. Par exemple, les lois de zonage peuvent limiter l'utilisation commerciale ou industrielle des terres pour empêcher la construction d'entreprises pétrolières, manufacturières ou autres dans les quartiers résidentiels.
Ces lois peuvent être modifiées ou suspendues si la construction d'une propriété sert à aider la communauté à progresser économiquement.
Le zonage décrit les types d'utilisation des terres à des fins de développement et d'exploitation qui sont autorisés sur une parcelle donnée. Les municipalités ont tendance à diviser les districts et les quartiers selon un plan directeur. Cela peut être fait pour promouvoir le développement économique, contrôler la circulation, gérer les niveaux de bruit, réserver des espaces de vie aux résidents et protéger certaines ressources.
Des exemples de classifications de zonage incluent industriel, industriel léger, commercial, commercial léger, agricole, résidentiel unifamilial, résidentiel à logements multiples et écoles.
Le gouvernement local peut interdire l'utilisation d'une propriété résidentielle à des fins commerciales afin de limiter l'activité commerciale à des parties spécifiques de la ville. Un tel zonage peut entraîner des conflits si les résidents contestent l'utilisation désignée.
Les lois de zonage peuvent également réglementer les détails de la construction dans des quartiers spécifiques. Par exemple, le zonage peut limiter la hauteur maximale des bâtiments dans une zone donnée quel que soit le type de construction autorisé. Les résidences ou les bureaux de grande hauteur pourraient être interdits sur des parcelles particulières par le biais du zonage, que les bâtiments soient ou non conformes aux lois.
La présence de restrictions de zonage peut influencer les prix lors de l'achat d'une propriété. Les biens immobiliers peuvent se vendre à un prix supérieur en fonction du nombre de limites mises en place par la municipalité.
En 1926, la Cour suprême des États-Unis a statué que des ordonnances de zonage correctement rédigées constituaient un exercice valide du pouvoir de gouverner des États. Le zonage est devenu constitutionnel par le tribunal à la suite de l'affaire Village of Euclid c. Ambler Realty.
Selon le théorème de l'économiste Ronald Coase, lauréat du prix Nobel, en l'absence de coûts de transaction, les questions et les différends sur l'utilisation et le développement des terres pourraient être résolus de manière optimale sans réglementation gouvernementale. Selon les hypothèses du théorème de Coase, l'utilisation d'un terrain donné et le type d'activités à autoriser pourraient simplement être négociés entre les parties concernées pour obtenir un résultat économiquement efficace.
Le théorème de Coase illustre pourquoi, dans le monde réel, où des coûts de transaction existent et où une négociation sans friction entre les parties prenantes est peu probable, les réglementations sur l'utilisation des terres telles que le zonage et d'autres solutions imposées par le gouvernement sont la norme.
Il existe diverses critiques de la mise en œuvre du zonage traditionnel.
Certains critiques affirment que le zonage crée et élargit la disparité de qualité de vie entre les groupes socio-économiques. Par exemple, un canton peut maintenir des lois de zonage qui restreignent le développement industriel et commercial lourd aux parcelles de terrain adjacentes aux quartiers à faible revenu. Les effets de telles politiques permettraient aux parties les plus riches de la ville d'éviter le bruit et la pollution associés.
Les zones qui continuent d'être zonées pour les quartiers résidentiels à faible densité avec une pénurie de logements contribuent à l'itinérance dans leur région en refusant d'autoriser la construction de plus d'unités de logement résidentielles.
Une critique plus moderne du zonage qui sépare les zones commerciales et résidentielles est qu'il rend les résidents dépendants des voitures. Un quartier plus intégré et propice à la marche où les gens pourraient faire leurs courses, travailler et se divertir près de chez eux leur permettrait de renoncer aux coûts environnementaux et financiers de la possession d'une voiture. Si le zonage permettait des quartiers piétonniers, moins d'espace devrait être consacré aux routes et plus d'espace pourrait être réservé aux logements et aux espaces verts.
Des modifications aux lois de zonage sont possibles même sans abrogation complète de la législation actuelle. Un promoteur ou un propriétaire peut demander des dérogations qui autoriseraient certaines exceptions aux réglementations de zonage. Cela permettrait à la propriété d'être utilisée d'une manière généralement interdite. Par exemple, le propriétaire d'une entreprise à domicile pourrait demander une dérogation pour permettre la poursuite des opérations.
Les demandeurs de dérogations peuvent être tenus d'expliquer pourquoi la dérogation est nécessaire et comment le changement ne causera pas de perturbations ou de préjudices importants à la communauté environnante.
Il n'y a pas d'agence fédérale pour le zonage, donc qui contrôle le zonage dans votre région dépend presque entièrement de l'endroit où vous vivez. Il est contrôlé au niveau du comté dans certains cas, au niveau de la ville dans d'autres. Parfois, le zonage est décidé par un bureau de zonage, et parfois il est contrôlé par un bureau d'utilisation des terres.
Tout d'abord, vous devrez déterminer qui contrôle le zonage dans votre région. Ensuite, ils auront généralement un processus par lequel vous pouvez faire appel du zonage sur quelque chose, mais les étapes spécifiques varieront en fonction de l'endroit où vous vivez. Il est conseillé d'obtenir les conseils d'un avocat immobilier local.
Oui. Vous pouvez être propriétaire du terrain sur lequel vous souhaitez construire, mais vous devrez toujours respecter les lois de zonage qui peuvent interdire la construction d'un bâtiment d'une certaine taille, ou dans un certain but, ou un certain nombre d'autres réglementations.
Le zonage a été créé à l'origine pour concevoir des quartiers uniformes, contrôler les schémas de circulation et, lorsqu'il est bien fait, permettre à une ville de se développer. La mise en œuvre du zonage a eu plusieurs conséquences imprévues et a malheureusement contribué à accroître les inégalités de revenus et les disparités de richesse raciale. Avec les temps modernes, les pratiques de zonage devront s'adapter à la croissance démographique et aux besoins.
